Propiedad horizontal
Lo esencial
- Es el régimen legal que permite tener unidades privativas y áreas comunes en un mismo edificio.
- Cada propietario es dueño de su unidad y copropietario proporcional de las partes comunes.
- Las decisiones sobre el edificio se toman en asamblea de propietarios con quórums establecidos en el reglamento.
Qué es
La propiedad horizontal es el régimen jurídico que regula los edificios donde coexisten partes de dominio exclusivo (cada unidad) y partes de dominio común (pasillos, ascensores, terrazas, instalaciones). El Código Civil y Comercial lo regula en los artículos 2037 a 2069 y reemplazó a la vieja Ley 13.512.
Cada unidad tiene un coeficiente de copropiedad que surge del reglamento. Ese coeficiente determina el porcentaje de gastos comunes que le corresponde a cada propietario y su peso en las votaciones de asamblea. El consorcio de propietarios es la persona jurídica que administra las partes comunes.
En la práctica
El reglamento de copropiedad es el documento que menos gente lee y más conflictos genera. He visto propietarios que pusieron un local de comidas en un edificio residencial, reformaron la fachada o instalaron equipos de aire acondicionado visibles desde la calle, todo en contra de lo que decía el reglamento que firmaron cuando compraron. La ignorancia del reglamento no exime del cumplimiento.
Antes de comprar en un edificio, vale la pena leer el reglamento, especialmente las secciones sobre destino de las unidades, restricciones de uso y reglas para modificaciones. Una hora de lectura puede evitar un conflicto de años.
Cuándo importa
Al comprar un departamento: el reglamento define qué podés y qué no podés hacer con la unidad. Al evaluar un alquiler temporario: muchos reglamentos lo prohíben expresamente. Al analizar expensas: el reglamento fija el coeficiente de cada unidad, que determina tu cuota exacta de gastos comunes.
Cómo tramitarlo
El reglamento se constituye en escritura pública al afectar el edificio al régimen. Modificarlo requiere la mayoría calificada que fije el propio reglamento, generalmente dos tercios. En Ciudad de Buenos Aires la afectación se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble y en el Catastro.
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