Reglamento de copropiedad
Lo esencial
- Es el contrato fundacional del consorcio: define los derechos y obligaciones de cada propietario sobre las partes privativas y comunes.
- Fija los coeficientes de cada unidad, que determinan cuánto paga cada propietario de expensas y cuántos votos tiene en asamblea.
- Modificarlo requiere unanimidad o mayoría calificada según el tipo de cambio: no se puede cambiar unilateralmente.
Qué es
El reglamento de copropiedad es el instrumento constitutivo del edificio en propiedad horizontal. Lo redacta el desarrollador al momento de construir y se inscribe en el Registro de la Propiedad junto con los planos del edificio. Define qué es de uso privativo y qué es de uso común, los coeficientes de cada unidad para el pago de expensas y la distribución de votos en asamblea, y las normas de convivencia básicas.
Una vez inscripto, el reglamento es obligatorio para todos los propietarios actuales y futuros: cuando comprás una unidad, comprás también las obligaciones y derechos del reglamento. No podés optar por no cumplirlo. Las modificaciones requieren quórum calificado según lo que establezca el propio reglamento y el Código Civil y Comercial.
En la práctica
El reglamento de copropiedad es el documento que más raro aparece en una operación inmobiliaria pero que más problemas genera cuando no se leyó. He visto compradores sorprendidos porque el reglamento prohíbe mascotas, limita el uso comercial de la unidad o establece restricciones sobre las reformas. Todo eso estaba escrito: nadie lo leyó antes de comprar.
Si vas a comprar en un edificio para destinar la unidad a un uso específico (alquiler temporal, consultorios, oficina), lo primero que tenés que verificar es si el reglamento lo permite.
Cuándo importa
Al comprar un departamento: revisar el reglamento antes del boleto para verificar restricciones de uso. Al vender: si el reglamento tiene cláusulas que limitan la venta a ciertos perfiles, informarlas al comprador. Al modificar la unidad: cualquier obra que afecte partes comunes o la estructura del edificio requiere autorización del consorcio según el reglamento.
Cómo tramitarlo
El reglamento de copropiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble y en el Registro Nacional de Propiedad Horizontal. Se puede solicitar copia al Registro o al administrador del consorcio. Las modificaciones al reglamento requieren asamblea extraordinaria con el quórum que establezca el propio reglamento e inscripción de la modificación en el Registro.
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