Expensas
Lo esencial
- Son los gastos del edificio distribuidos entre todos los propietarios según el coeficiente de cada unidad.
- Se pagan aunque el inmueble esté desocupado: la obligación es del propietario, no del ocupante.
- Las expensas impagas pueden derivar en acción ejecutiva del consorcio contra el inmueble.
Qué es
Las expensas son los gastos comunes del edificio que cada propietario de una unidad en propiedad horizontal debe afrontar en proporción a su coeficiente. Cubren sueldos del personal, servicios de las áreas comunes, seguros, mantenimiento y el fondo de reserva. La distinción entre ordinarias y extraordinarias determina qué se paga mensualmente y qué responde a obras específicas.
El coeficiente de cada unidad surge del reglamento de copropiedad y es proporcional a la superficie y al valor de la unidad respecto al total del edificio. No se puede modificar unilateralmente: requiere asamblea con la mayoría calificada que fije el reglamento.
En la práctica
Las expensas son el costo de tenencia que más se subestima al analizar la compra de un departamento. Cuando alguien me consulta si le conviene una propiedad, siempre pido los últimos seis recibos de expensas, no el último. El promedio semestral te da la foto real: cuánto sube en invierno por calefacción, si el administrador está actualizando el fondo de reserva, si hubo obras extraordinarias.
Hay edificios donde las expensas mensuales representan entre el 1,5% y el 2% del valor de la propiedad anualizado. Para un departamento de USD 120.000, eso son entre USD 1.800 y USD 2.400 por año solo en gastos de tenencia, antes de impuestos. Ese número cambia completamente el análisis de rentabilidad.
Cuándo importa
Al comprar un departamento: las expensas históricas revelan la gestión real del consorcio. Al vender: las expensas impagas deben saldarse antes de la escritura. El comprador tiene derecho a exigir libre deuda de expensas. Al analizar rentabilidad de un alquiler: el ingreso neto es el alquiler menos expensas, impuestos y vacancia, no el alquiler bruto.
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