Análisis, estrategias y guías para decisiones inmobiliarias inteligentes.
Desmonta la idea de que conviene sacar la propiedad del mercado hasta marzo: con la serie de escrituras de CABA muestra que diciembre es el mes con más firmas del año y, con el plazo típico de una venta, que esperar no evita el verano sino que corre todo el calendario cuatro meses. Se diferencia del resto del pilar mercado porque lee la estacionalidad con el dato de escrituras y separa lo que ese dato prueba de lo que no.
Afirma que esperar a que aparezca una oferta mejor tiene un costo mensual calculable, formado por los gastos corrientes de una propiedad desocupada más el costo de oportunidad del capital inmovilizado, y entrega el procedimiento de cuatro pasos para armar esa cuenta con números propios. Se diferencia del resto del pilar finanzas porque no discute cómo fijar el precio ni cuánto rinde un alquiler: le pone número al tiempo, que es la variable que ninguna de las notas anteriores midió.
Pone a prueba la explicación por defecto de que el mercado está difícil: entre marzo y agosto más de la mitad de los barrios subió y solo un cuarto bajó. Si el barrio no cayó, el mercado no explica una propiedad estancada. Lo que sí rota es la oferta, con casi cuatro de cada diez publicaciones de menos de un mes, mientras la corrección de precio llega tarde y ronda el 5%.
Explica que los avisos publicados con varios meses de antigüedad no son referencia de precio sino registro de precios que el mercado no convalidó, mientras los recientes sí sirven. El sesgo se acumula porque las propiedades bien preciadas se venden y desaparecen de la pantalla.
Tu cuñado lo repite en cada asado: "ponelo más caro, total después negociás." Es de las ideas más instaladas del mercado inmobiliario, y una de las que más caro te sale.
Desmonta el consejo 'no vendas, alquilá' con la cuenta completa: renta bruta 4-6,7% en dólares por barrio (los baratos rinden más que los premium), y los descuentos que separan bruta de neta, vacancia, reparaciones, expensas, caución. Único del pilar finanzas: cierra sin recomendar, fijando la posición de consultor y con datos propios de InmoValue por barrio.
Este artículo desmonta la creencia de que una propiedad alquilada no se puede vender, y presenta tres caminos concretos con su lógica y su impacto patrimonial diferenciado. Lo que lo distingue del resto del pilar Proceso Real es el enfoque en una situación de parálisis específica —contrato vigente— y la estructura paso a paso que convierte la incertidumbre en decisión informada, con el análisis de resultado neto como eje central.
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