División horizontal
Lo esencial
- Es el proceso legal que convierte un edificio en un conjunto de unidades funcionales con escritura propia y titular independiente.
- Sin la inscripción del plano de división horizontal, no se pueden escriturar las unidades individuales.
- En proyectos en pozo, la división horizontal se completa al finalizar la obra: antes, las unidades no pueden escriturarse.
Qué es
La división horizontal es el acto jurídico y registral mediante el cual un edificio se subdivide en unidades funcionales independientes bajo el régimen de propiedad horizontal. Requiere el plano de división horizontal aprobado por el organismo competente, la confección del reglamento de copropiedad y la inscripción de ambos en el Registro de la Propiedad Inmueble. Recién después de esa inscripción, cada unidad puede tener escritura propia.
En proyectos nuevos, la división horizontal se hace una vez terminada la obra. Hasta ese momento, las ventas se instrumentan con boleto o bajo el régimen de prehorizontalidad. En edificios antiguos, la división horizontal puede estar desactualizada si hubo obras posteriores que modificaron las superficies sin el correspondiente trámite de actualización.
En la práctica
La división horizontal es el trámite que convierte un edificio en algo que se puede vender por partes. Sin ese trámite hecho y bien hecho, no hay propiedad horizontal: hay un único inmueble con varios ocupantes, que es una situación jurídica completamente distinta.
En proyectos en pozo, la demora en completar la división horizontal es la causa más frecuente de retrasos en la entrega de escrituras. La obra está terminada, el departamento entregado, pero si el plano de división no está inscripto, la escritura individual no puede hacerse. Es un dato que el comprador de pozo tiene que conocer de antemano.
Cuándo importa
Al comprar en pozo: verificar si la división horizontal está en proceso y cuáles son los plazos estimados para completarla. Al vender en un edificio con obras de ampliación no regularizadas: puede ser necesario actualizar el plano de división horizontal antes de escriturar. En proyectos con varios dueños de distintos pisos sin escritura individual: la división horizontal es el paso que los habilita.
Cómo tramitarlo
En Ciudad de Buenos Aires, el plano de división horizontal se aprueba ante la Dirección de Registro de Obras y Catastro del GCBA. Luego se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble junto con el reglamento de copropiedad. El proceso completo puede llevar entre 6 y 18 meses dependiendo de la complejidad del proyecto.
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