Prehorizontalidad
Lo esencial
- Es el régimen legal que regula las ventas de unidades en edificios que todavía no están construidos o no tienen escritura de propiedad horizontal.
- El desarrollador debe inscribir el proyecto en el Registro de Prehorizontalidad antes de vender unidades.
- Las unidades vendidas bajo prehorizontalidad no pueden escriturarse hasta que el edificio esté terminado e inscripto.
Qué es
La prehorizontalidad regula la etapa previa a la constitución del régimen de propiedad horizontal en un edificio en construcción. Antes de que el edificio esté terminado y se inscriban las unidades funcionales en el Registro, las ventas se instrumentan bajo este régimen especial, que protege a los compradores imponiendo obligaciones al desarrollador sobre el estado de la obra y los fondos recibidos.
La Ley 19.724 (y las modificaciones posteriores) establece que el desarrollador debe inscribir el proyecto y depositar parte de los fondos recibidos como garantía. En la práctica, la prehorizontalidad coexiste con la figura del fideicomiso inmobiliario, que ofrece mayor protección. Muchos proyectos actuales usan fideicomiso para mejorar la protección del comprador más allá de las exigencias mínimas de prehorizontalidad.
En la práctica
La prehorizontalidad es el marco legal mínimo de protección para quien compra en pozo. El fideicomiso inmobiliario es la solución de mercado que va más allá de ese mínimo. No todos los proyectos tienen fideicomiso, pero todos deberían cumplir con la inscripción de prehorizontalidad. Si un desarrollador no puede mostrarte ese inscripción, es una señal amarilla.
Lo que hay que entender es que bajo prehorizontalidad, el comprador tiene derechos reconocidos por ley, pero hacerlos valer puede requerir litigio si el desarrollador incumple. El fideicomiso, bien estructurado, es más robusto porque separa el patrimonio.
Cuándo importa
Al comprar en pozo: verificar si el proyecto tiene inscripción de prehorizontalidad o fideicomiso, o ambos. Al vender una unidad comprada en pozo antes de que el edificio esté terminado: se cede el boleto bajo el mismo régimen de prehorizontalidad. Al analizar riesgos del desarrollador: la prehorizontalidad establece obligaciones que permiten evaluar el cumplimiento.
Cómo tramitarlo
El desarrollador inscribe el proyecto en el Registro de Prehorizontalidad de la jurisdicción correspondiente. En Ciudad de Buenos Aires, la inscripción es ante el Registro de la Propiedad Inmueble. El comprador puede verificar esa inscripción antes de firmar el boleto. La escritura individual de cada unidad solo puede hacerse una vez que el edificio esté terminado y se inscriba la propiedad horizontal.
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