¿Conviene esperar a marzo para vender tu propiedad?

Todos los años, en noviembre, escucho lo mismo: «ahora no, espero a marzo». La idea es que durante las fiestas y el verano casi no se cierran operaciones, y que conviene esperar a marzo para publicar la propiedad.

Antes de decidir si conviene esperar a marzo para vender tu propiedad, vale mirar un dato que casi nunca entra en esa conversación: cuántas operaciones se firman en cada mes del año. Lo publica el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires desde hace años, y lo que muestra va en contra de lo que se repite.

Esta nota hace tres cosas. Muestra el dato, explica qué significa y qué no significa, y termina con lo que conviene hacer en noviembre si estás pensando en vender.

Diciembre, el mes con más escrituras del año

Estos son los promedios de escrituras de compraventa en CABA por mes, tomando la serie desde 2016 hasta septiembre de 2026:

• Enero: 2.482 escrituras
• Febrero: 2.566 escrituras
• Marzo: 3.572 escrituras
• Abril: 3.500 escrituras
• Mayo: 3.846 escrituras
• Junio: 3.839 escrituras
• Julio: 3.969 escrituras
• Agosto: 4.259 escrituras
• Septiembre: 4.330 escrituras
• Octubre: 4.276 escrituras
• Noviembre: 4.167 escrituras
• Diciembre: 5.366 escrituras

Diciembre encabeza el año. Es el mes con más escrituras, con casi un 30% más que noviembre y más del doble que enero.

Y no es un efecto del promedio. De los nueve años de la serie con dato de diciembre, diciembre fue el mes más alto en ocho: 2016, 2017, 2019, 2020, 2021, 2023, 2024 y 2025. La única excepción fue 2018, el año de la crisis cambiaria y del freno de los créditos hipotecarios, cuando el pico quedó en marzo y abril.

El último ciclo lo muestra con claridad. En diciembre de 2025 se firmaron 7.646 escrituras en la Ciudad. En enero de 2026, 3.423: menos de la mitad. En febrero, 3.567. Y en marzo, 5.590.

Qué dice este dato y qué no dice

Acá hay que leer con cuidado, porque es fácil sacar la conclusión equivocada.

Una escritura es el último paso de una operación. Cuando se firma, el precio ya se negoció y el comprador ya decidió hace semanas o meses. Lo que se escritura en diciembre se acordó antes.

Por eso el pico de diciembre no dice cuándo se tomaron esas decisiones. Lo que sí muestra es suficiente: diciembre es el mes del año en que más operaciones llegan a la escritura, y es habitual que las partes busquen dejarlas firmadas antes de que termine el año.

Lo mismo vale para el verano. Lo que baja en enero y febrero son las escrituras. Estos datos no dicen nada más que eso, y no voy a afirmar lo que no puedo sostener con números.

El calendario de las escrituras no es el calendario de las decisiones. Cuando ves una firma, la decisión ya ocurrió hace meses.

Cuánto tarda en venderse una propiedad, y por qué eso cambia la cuenta

El dato que ordena todo es el plazo de una venta. Una propiedad publicada a un precio alineado con el mercado demora, en general, entre 60 y 120 días desde la publicación hasta la escritura. El recorrido completo suele llevar de tres a cinco meses (lo desarrollo en cuánto tarda en venderse una propiedad).

Ese reloj arranca el día que se publica, no el día que el propietario decide que ya es momento. Con esos plazos, la diferencia entre publicar ahora y esperar es concreta:

• Si publicás a principios de noviembre, y la escritura entre fines de enero y fines de abril.
• Si esperás y publicás a principios de marzo y la escritura entre fines de mayo y fines de agosto.

Esperar a marzo no te pone en un mes mejor. Corre todo el calendario cuatro meses, con el verano adentro igual, porque el proceso de una venta atraviesa el verano empiece cuando empiece.

Y quiero hacer una aclaración sobre esto, porque es la objeción más razonable: no estoy diciendo que publicar en noviembre te garantice firmar en diciembre. Con los plazos de arriba, eso sería falso. Lo que digo es que esperar hasta marzo no evita ninguna etapa del proceso. Solo la posterga.

Los cuatro meses de espera también tienen un costo

En la nota anterior desarrollé cuánto cuesta cada mes tener tu propiedad sin vender: expensas, impuestos, seguro, mantenimiento y el costo de oportunidad del capital inmovilizado. No lo repito acá.

Lo que sí conviene poner en la misma hoja es esto: la decisión de esperar a marzo suma cuatro meses a ese costo mensual, sin cambiar el plazo que la venta va a necesitar después. Si con tu cuenta el mes de espera tiene un costo relevante, la pregunta deja de ser «cuál es el mejor mes» y pasa a ser «cuánto me cuesta empezar más tarde».

Hay casos en los que esperar tiene sentido. Una obra que todavía no terminó, una sucesión que no está lista para escriturar, una mudanza que no se puede adelantar. En esos casos la fecha la pone la situación de la propiedad, no la temporada. Pero si lo único que te frena es esperar a que pase el verano, los números no te acompañan.

Qué conviene hacer en noviembre si estás pensando en vender

Si la decisión es avanzar, noviembre sirve para que el verano no te encuentre con trámites pendientes. Son cuatro cosas, y se pueden hacer en paralelo:

1. Poner el precio con el valor de mercado, no con el de la cabeza. Es la variable que más influye en el plazo. Un precio por encima del mercado estira los tiempos, y eso lo desarrollé en por qué publicar caro te hace vender más barato.
2. Revisar la documentación ahora. Título, libre deuda de ABL y de expensas, y el estado parcelario, que tiene vigencia de un año y muchas veces está vencido. Es el cuello de botella más frecuente al momento de escriturar. Está todo en qué documentación necesitás para vender.
3. Preparar la propiedad para las visitas. Lo que se arregla en noviembre no compite con las vacaciones de nadie.
4. Mirar cómo está tu barrio. El Pulso del Barrio se actualiza todos los meses y muestra el valor típico del metro, cuántas propiedades hay en oferta y qué proporción terminó bajando el precio. Está toda la Ciudad y zona norte, así que el tuyo seguro está, en www.inmovalue.com/informes.

Si querés el valor de tu propiedad en concreto antes de decidir, podés pedir un informe de valor sin costo en www.inmovalue.com/informe-de-valor. Llega por WhatsApp y te da el punto de partida para la cuenta.

La respuesta: si estás decidido a vender, empezá cuanto antes

La creencia dice que el fin de año es tiempo perdido. Los datos de escrituras dicen que diciembre es, casi todos los años, el mes en que más operaciones se cierran en la Ciudad.

Entonces, ¿conviene esperar a marzo? Si estás decidido a vender, cuanto antes empieces el proceso, mejor. Una venta lleva de tres a cinco meses, y hoy estamos en un mercado de compradores, con exceso de oferta: quien compra compara y negocia, y quien vende no gana nada llegando más tarde. Cada mes que esperás para empezar se suma al final, con su costo.

Si todavía no estás decidido, esa es otra conversación, y se resuelve con tus números, no con el calendario.

Antes de definir cuándo empezar, hacé la cuenta con el valor real. El informe de valor es sin costo y lo pedís en www.inmovalue.com/informe-de-valor. Y si conocés a alguien que está pensando en esperar al año que viene, pasale esta nota.

Soy Vic, y como siempre, te tiro la justa.