La renta bruta es 6%. La neta la conocés recién cuando se va el inquilino.

Tenés un departamento y estás evaluando qué hacer con él. En el asado ya te lo dijeron: "no lo vendas, alquilalo, el ladrillo no se pierde". El consejo viene de buena fe. El problema es que viene sin números.

Esta nota tiene los números. Todos. Los que muestran los portales y los que aparecen recién cuando el inquilino devuelve las llaves. Al final no hay una recomendación: hay una cuenta completa para que la decisión sea tuya.

El mito: "alquilalo y no perdés el activo"

La creencia tiene lógica aparente. La propiedad queda, la renta entra todos los meses, y algún día vale más. Tres afirmaciones. Dos son incompletas y una depende de condiciones que nadie te explicó.

Vamos por partes.

La renta bruta: el número que te muestran

Hoy un departamento de 2-3 ambientes en CABA rinde una renta bruta de entre 4% y 6,7% anual en dólares, según el barrio. Es un buen momento histórico: la renta viene recuperándose y se está acercando a sus máximos de los últimos años.

Y acá aparece el primer dato que casi nadie mira. El ranking de rentabilidad está invertido respecto del ranking de precios:

• Floresta: 6,7% bruta anual (venta mediana US$ 89.000)
• Parque Patricios: 6,7% (US$ 90.000)
• Balvanera: 6,3% (US$ 87.000)
• Núñez: 4,1% (US$ 195.800)
• Palermo: 4,0% (US$ 192.000)
• Recoleta: 3,9% (US$ 175.000)

Un departamento en Floresta rinde, en proporción, casi el doble que uno en Recoleta. El mecanismo es simple: los alquileres varían poco entre barrios (de $690.000 a $1.000.000 mensuales, una diferencia de 1,4 veces), pero los precios de venta varían muchísimo (de US$ 87.000 a US$ 197.000, una diferencia de 2,3 veces). El alquiler es plano; el precio no. Por eso el barrio caro rinde menos.

Ese es el número bruto. Ahora viene el que importa.

La renta neta: el número que escribe tu inquilino

La renta bruta la pone el mercado. La neta la escribe tu inquilino. Y la conocés recién cuando se va.

La diferencia entre bruta y neta no es un porcentaje fijo. Es una lista de descuentos que se acumulan durante el contrato y se liquidan al final:

1. Vacancia. Cada mes sin alquilar es renta cero. Y el mercado cambió: con la venta lenta, muchos propietarios volcaron sus departamentos al alquiler. En varios barrios y tipologías hay más oferta que antes: alquilar puede demorar, y ese tiempo es costo.
2. Reparaciones y desgaste. Cuánto cuidó tu inquilino el departamento lo descubrís cuando lo devuelve. Una pintura completa y dos arreglos de plomería pueden llevarse meses de renta. La neta se conoce al final del contrato, no antes.
3. Expensas. El inquilino no mira tu alquiler: mira cuánto le sale vivir ahí por mes, alquiler más expensas. Si las expensas de tu edificio son altas, para competir tenés que pedir un alquiler más bajo. Esa diferencia la resignás vos: las expensas van al consorcio, pero el descuento sale de tu renta.
4. El costo de entrada de tu propio inquilino. Si pedís seguro de caución en lugar de garantía propietaria, el ingreso pasa de 2 alquileres (adelanto más depósito) a aproximadamente 3,5: la póliza cuesta cerca de un alquiler y medio en un contrato de dos años. Es más seguridad jurídica para vos, pero achica el universo de candidatos. Menos candidatos, más vacancia potencial.

Hay un punto a favor que corresponde decir con la misma claridad: los alquileres de vivienda hoy están exentos del impuesto a las Ganancias. Lo que cobrás es tuyo. En la comparación con otras alternativas de inversión, ese dato pesa.

La doble apuesta del ladrillo

Alquilar no es solo cobrar renta. Es una apuesta doble: la renta mensual mientras tanto, y la capitalización si la propiedad recupera valor con el tiempo. Cuando las dos patas funcionan, el ladrillo compite bien contra alternativas más líquidas.

La contracara es la liquidez. El capital queda inmovilizado: convertir un departamento en dinero lleva meses; un instrumento financiero, minutos. Si tu situación puede requerir ese capital, la diferencia no es teórica.

Y una condición de contexto que conviene tener anotada: la renta bruta está cerca de máximos porque los precios de venta todavía están bajos en la comparación histórica. Si la macroeconomía mejora y el crédito hipotecario se expande, es esperable que los precios suban más rápido que los alquileres, y que ese margen bruto se comprima. El 6% de hoy no es un derecho adquirido. Es una foto.

La cuenta es tuya

Después de todos estos números, ¿conviene alquilar o vender? Depende de tu perfil, tu necesidad de liquidez, tu tolerancia al riesgo y tu horizonte. El dueño que puede inmovilizar capital diez años y tolera un mal inquilino no hace la misma cuenta que el que necesita liquidez en dos.

Mi trabajo no es decirte qué hacer con tu propiedad. Es que ninguna decisión la tomes con la mitad de la información. Los que te recomiendan sin mostrarte la cuenta suelen tener un interés en tu respuesta. Yo prefiero que la cuenta la veas entera y la respuesta sea tuya.

El primer dato de esa cuenta es siempre el mismo: cuánto vale hoy tu propiedad. Sin ese número, cualquier renta que calcules está construida sobre una suposición. El Informe de Valor te da una aproximación seria de ese valor, calculada con los datos reales de tu barrio. No es más que eso, y no pretende serlo: es el punto de partida para que la cuenta la hagas sobre un número y no sobre una corazonada. Lo pedís en 30 segundos, sin costo.

Mi objetivo es que cuentes con la información para tomar tu mejor decisión.

Y como siempre, te tiro la justa.