Vicios ocultos
Lo esencial
- Son defectos que existían al momento de la compra pero que no eran aparentes y que el vendedor conocía o debía conocer.
- Si el vendedor conocía el vicio y no lo informó, responde por daños y perjuicios además de la reducción del precio.
- El plazo para reclamar por vicios ocultos en inmuebles es de tres años desde que se manifestaron.
Qué es
Los vicios ocultos son defectos que afectan la utilidad o el valor del inmueble, que no eran visibles en el momento de la compra y que existían antes de la transferencia. El Código Civil y Comercial establece que el vendedor responde por los vicios que hacen impropio al bien para su destino normal o que disminuyen su valor de forma que el comprador no habría comprado o habría pagado menos de haber los conocido.
Para que el vicio sea reclamable, debe haber existido al tiempo de la compra, ser desconocido por el comprador y no haber sido captado con una revisión normal del inmueble. Si el comprador pudo haberlo visto con atención razonable, el vendedor puede argumentar que no era oculto.
En la práctica
Los vicios ocultos más frecuentes que aparecen después de comprar son los problemas de humedad estructural, las instalaciones eléctricas mal ejecutadas que no fueron aprobadas, y las filtraciones de terraza o medianera. Son cosas que en una visita de 20 minutos no se ven pero que aparecen al primer invierno o al primer lluvia fuerte.
Lo que recomiendo antes de firmar el boleto es hacer una visita técnica con un arquitecto o ingeniero de confianza. El costo de esa consulta es mínimo comparado con lo que puede costar un reclamo judicial posterior o, peor, una reparación estructural que no lograste cobrarle al vendedor.
Cuándo importa
Al descubrir defectos después de comprar: verificar si existían antes de la compra o si son posteriores. Al comprar una propiedad de mucha antigüedad: la revisión técnica previa es especialmente importante. Al vender con defectos conocidos: declararlos en el boleto reduce el riesgo de reclamo posterior y puede negociarse en el precio.
Cómo tramitarlo
El reclamo por vicios ocultos se puede hacer extrajudicialmente (carta documento al vendedor) o por vía judicial. El plazo de prescripción es de tres años desde que el vicio se manifestó. El comprador puede pedir la reducción del precio o la resolución del contrato más daños. Si el vendedor ignoraba el vicio, solo responde por reducción del precio; si lo conocía, también por daños.
Términos relacionados
Artículos relacionados
Proceso Real
Conocé el proceso completo antes de arrancar
Cada operación tiene momentos donde algo puede salir mal, y casi siempre es por no haberlo visto venir. El Diagnóstico Patrimonial te da el mapa completo antes de dar el primer paso.
Solicitar diagnóstico