Escritura pública
Lo esencial
- Es el instrumento legal que transfiere la propiedad: sin escritura inscripta, el cambio de dueño no existe para el Estado.
- La redacta y autoriza un escribano público, que actúa como oficial del Estado y garantiza la legalidad del acto.
- Firmada e inscripta en el Registro de la Propiedad, es oponible a cualquier tercero.
Qué es
La escritura pública es el instrumento que formaliza la transferencia de dominio de un inmueble. La redacta el escribano elegido por el comprador, las partes la firman en su presencia y el escribano la autoriza. A partir de ese momento, el acto existe en el protocolo notarial. Pero la propiedad no es tuya todavía.
El paso que completa el proceso es la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Recién ahí el comprador figura como titular y el acto es oponible a terceros. Sin esa inscripción, el dominio existe entre las partes pero nadie más está obligado a respetarlo.
En la práctica
Lo que más confunde a la gente es creer que firmar la escritura ya es ser dueño. No alcanza. La escritura tiene que inscribirse en el Registro para que el título sea completo. En operaciones normales ese trámite lo hace el escribano en los días siguientes, pero hay casos donde se demora o se traba, y el comprador ya se mudó sin tener el título inscripto. Eso es un riesgo que pocos dimensionan.
También suele pasar que el comprador no sabe que puede elegir escribano. En la mayoría de las operaciones, el derecho a la elección es del comprador. Si la inmobiliaria o el vendedor te imponen uno sin explicarlo, vale la pena preguntar por qué.
Cuándo importa
Al comprar: la escritura es el momento en que el bien pasa a tu nombre. Todo lo anterior (reserva, boleto, seña) es preparación. Cuando hay hipoteca bancaria: el banco exige que la escritura incluya la constitución de la hipoteca en el mismo acto. Al vender: si el título del inmueble tiene observaciones o plazos vencidos, el problema aparece acá. Por eso el estudio de título previo no es opcional.
Cómo tramitarlo
La escritura se labra en el registro notarial del escribano designado. En Ciudad de Buenos Aires, el escribano debe estar inscripto en el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. En Provincia de Buenos Aires, en el Colegio de Escribanos de la Provincia. La inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble la gestiona el propio escribano después de la firma. Los plazos y costos de inscripción varían: consultar con el escribano designado al inicio de la operación.
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