Riesgo de evicción
Lo esencial
- La evicción ocurre cuando un tercero reclama judicialmente el dominio del inmueble que el comprador adquirió.
- El vendedor responde por evicción: si el comprador es privado del bien por un derecho anterior, el vendedor debe indemnizar.
- El estudio de título previo es la principal herramienta para detectar riesgos de evicción antes de comprar.
Qué es
La evicción es la pérdida total o parcial del bien que sufre el comprador cuando un tercero hace valer judicialmente un derecho superior o anterior al del vendedor. El Código Civil y Comercial establece que el vendedor tiene garantía de evicción: si el comprador es privado del bien por un derecho preexistente que el vendedor no reveló, el vendedor debe indemnizar al comprador por los daños.
La garantía de evicción es un elemento natural de todo contrato de compraventa: existe aunque no se pacte expresamente. Las partes pueden ampliarla, reducirla o suprimirla, pero la supresión solo tiene efecto si fue acordada expresamente y el comprador asumió el riesgo conociendo el problema.
En la práctica
El riesgo de evicción es la razón más profunda por la que el estudio de título no es opcional. No se trata solo de que haya un gravamen visible en el informe de dominio: se trata de que puede haber alguien con un derecho anterior que todavía no está inscripto o que está en litigio y puede materializarse después de la compra.
Las situaciones más frecuentes de riesgo de evicción que veo son: propiedades donadas hace menos de diez años (acción de reducción), propiedades con tracto abreviado incompleto y propiedades adquiridas en subastas con cargas no completamente clarificadas.
Cuándo importa
Antes de firmar el boleto: el estudio de título debe detectar cualquier antecedente de riesgo de evicción. En subasta judicial: la garantía de evicción del comprador en subasta es más limitada que en una compraventa ordinaria. Al comprar inmuebles con historial de donaciones o cesiones recientes: el plazo de prescripción de las acciones potenciales es el dato relevante.
Cómo tramitarlo
Si se materializa la evicción, el comprador debe notificar al vendedor y darle oportunidad de defender el título. Si el vendedor no defiende o pierde, responde por el precio pagado, los frutos restituidos, los gastos del contrato y los daños. La acción por evicción prescribe a los tres años de la turbación o privación.
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