Boleto de compraventa
Lo esencial
- Es el contrato privado que obliga a comprador y vendedor, pero no transfiere la propiedad.
- Establece precio, condiciones y plazo para escriturar: incumplirlo tiene consecuencias económicas concretas.
- El comprador de buena fe que pagó el 25% puede exigir escrituración aunque el vendedor se arrepienta.
Qué es
El boleto de compraventa es el contrato privado que formaliza el acuerdo entre comprador y vendedor antes de la escritura. Contiene el precio, la forma de pago, el plazo para escriturar, el estado en que se entrega el inmueble y las consecuencias si alguna de las partes incumple. Obliga a ambos desde que se firma.
Lo que el boleto no hace es transferir la propiedad. Eso solo lo logra la escritura pública inscripta en el Registro. El boleto es un compromiso de llegar a la escritura; la escritura es el acto definitivo. En esa diferencia vive buena parte del riesgo de las operaciones inmobiliarias en Argentina.
En la práctica
El boleto mal redactado es el origen de la mayoría de los conflictos que veo en operaciones inmobiliarias. Cláusulas ambiguas sobre qué tipo de cambio se aplica al vencimiento, silencio sobre qué pasa si el banco tasa por debajo del precio, ausencia de cláusula para el caso de que el vendedor fallezca antes de escriturar. Cada una de esas lagunas es una potencial disputa.
Mi recomendación siempre es la misma: el boleto lo redacta o lo revisa un abogado o escribano antes de firmarlo. No es un trámite más. Es el documento que define los derechos de las dos partes hasta la escritura.
Cuándo importa
Al cerrar el precio con el vendedor: el boleto formaliza ese acuerdo y lo hace exigible. Cuando hay financiamiento bancario: el banco va a querer ver el boleto para iniciar el proceso de crédito. Si hay demoras en la escritura: el boleto define si hubo incumplimiento y qué consecuencias tiene. Al heredar una propiedad que el fallecido había comprado solo con boleto: la situación se complica porque hay que ubicar a los vendedores o sus herederos para completar el tracto.
Cómo tramitarlo
No requiere escribano para ser válido (es un instrumento privado), pero es altamente recomendable que intervenga. La anotación preventiva del boleto en el Registro de la Propiedad Inmueble es optativa pero protege al comprador frente a embargos o inhibiciones que el vendedor contraiga después de la firma. En Ciudad de Buenos Aires esa anotación se puede gestionar a través del escribano.
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