Servidumbre inmobiliaria
Lo esencial
- Es el derecho real que permite usar o limitar el uso de una parte del inmueble ajeno para beneficio del predio propio.
- Las servidumbres siguen al inmueble: no desaparecen cuando cambia el propietario.
- Pueden ser activas (el titular tiene derecho de uso sobre el fundo ajeno) o pasivas (el inmueble soporta el uso de otro).
Qué es
La servidumbre es un derecho real que grava un inmueble (fundo sirviente) en beneficio de otro inmueble (fundo dominante) o de su titular. El ejemplo más común es la servidumbre de paso: el propietario de un inmueble sin salida a la vía pública tiene derecho a pasar por el predio vecino. Esa servidumbre queda inscripta en el Registro y sigue al bien aunque ambos inmuebles cambien de dueño.
Las servidumbres pueden ser voluntarias (constituidas por acuerdo de los propietarios) o forzosas (impuestas por la ley cuando hay necesidad objetiva como el paso obligatorio). Se inscriben en el Registro de la Propiedad y aparecen en el informe de dominio de ambos inmuebles: del dominante como derecho activo y del sirviente como carga.
En la práctica
Las servidumbres son uno de los datos que más se subestiman en el estudio de título. He visto compradores que adquirieron un terreno sin saber que tenía una servidumbre de paso a favor del vecino que cruzaba el terreno por el medio. Legalmente no había nada que hacer: era una servidumbre inscripta, oponible a cualquier adquirente.
Antes de comprar un inmueble, especialmente terrenos o casas con límites irregulares, revisar el informe de dominio en búsqueda de servidumbres inscriptas es parte del análisis básico.
Cuándo importa
Al comprar un terreno o casa: verificar si el informe de dominio muestra servidumbres pasivas (que limitan el uso del bien). Al vender un inmueble que soporta una servidumbre: declararla en el boleto para evitar reclamos posteriores. Al detectar que el acceso a un inmueble depende de una servidumbre de paso: verificar que esté inscripta y vigente.
Cómo tramitarlo
Las servidumbres voluntarias se constituyen en escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad. Las servidumbres forzosas pueden constituirse judicial o extrajudicialmente. La extinción de una servidumbre requiere escritura de extinción e inscripción de esa extinción en el Registro.
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