Código de Planeamiento Urbano
Lo esencial
- Define qué se puede construir, a qué altura y con qué densidad en cada parcela de la ciudad.
- El FOT (Factor de Ocupación Total) determina los metros cuadrados edificables en relación a la superficie del terreno.
- Un cambio de código puede aumentar o reducir significativamente el valor de un terreno al modificar su constructibilidad.
Qué es
El Código de Planeamiento Urbano (CPU) en Buenos Aires, ahora reemplazado por el Código Urbanístico (CU), es la normativa que regula el uso del suelo urbano: qué se puede construir en cada zona, las alturas máximas, los factores de ocupación del terreno y del total (FOT y FOS), los usos permitidos y las restricciones de cada distrito. Es la norma que define el potencial de uso y desarrollo de cada inmueble.
El Factor de Ocupación Total (FOT) indica los metros cuadrados totales que se pueden construir en relación a la superficie del terreno. Un terreno de 300 m² con FOT 3 permite construir hasta 900 m² en total. Ese factor, combinado con las alturas máximas y los usos permitidos, define el valor de un terreno para desarrollo.
En la práctica
El Código Urbanístico es la variable oculta que más impacta en el valor de los terrenos y que menos se analiza en los avisos inmobiliarios. Dos terrenos del mismo tamaño en la misma cuadra pueden tener valores muy distintos si uno tiene un FOT mayor o usos más amplios que el otro.
Cuando analizo un terreno para desarrollo o para uso mixto, lo primero que reviso es el código urbanístico de la zona: FOT, FOS, usos permitidos y si hay algún plan de modificación en trámite. Un cambio de código aprobado pero no ejecutado puede ser una oportunidad que el precio todavía no refleja.
Cuándo importa
Al comprar un terreno para desarrollar: el FOT y los usos permitidos definen el potencial del negocio. Al evaluar si un precio de terreno es razonable: la constructibilidad permitida define el valor máximo que el mercado puede pagar. Al analizar el impacto de un cambio de código en el valor de una propiedad: un aumento de FOT genera plusvalía para los propietarios de la zona.
Cómo tramitarlo
El Código Urbanístico de CABA se consulta en el visor online del GCBA. Los certificados de zonificación y uso se tramitan ante la Secretaría de Gestión Urbana. Las modificaciones al código requieren aprobación de la Legislatura de la Ciudad.
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