Nuda propiedad y usufructo
Lo esencial
- El usufructo es el derecho a usar y percibir los frutos de un bien ajeno durante un plazo o de por vida.
- El nudo propietario tiene el título pero no puede usar el bien mientras dura el usufructo.
- Al extinguirse el usufructo, la nuda propiedad se consolida como dominio pleno sin necesidad de nueva escritura.
Qué es
La propiedad puede dividirse en dos derechos: el dominio (titularidad registral) y el usufructo (uso y goce). Quien vende la nuda propiedad transfiere el título pero retiene el derecho de usar el inmueble y percibir sus frutos (alquilarlo, habitarlo) durante el plazo pactado o de por vida. El comprador de la nuda propiedad consolida el dominio pleno cuando el usufructo se extingue, sin necesidad de nueva escritura.
El precio de la nuda propiedad se descuenta respecto al valor pleno del inmueble según la edad del usufructuario y la esperanza de vida. A mayor edad del usufructuario, menor período de espera y mayor precio de la nuda propiedad.
En la práctica
La nuda propiedad combina una necesidad de liquidez presente con la voluntad de no perder el uso del hogar. Para un propietario mayor sin herederos directos, puede ser una alternativa válida a la venta total. El riesgo que hay que gestionar bien es quién compra la nuda propiedad y qué garantías tiene el usufructuario de que el comprador cumplirá sus obligaciones, especialmente si el usufructuario quiere seguir alquilando el inmueble.
Un dato fiscal que pocos conocen: en la donación con reserva de usufructo, el nudo propietario no declara el inmueble en Bienes Personales. Quien declara el valor total del bien es el usufructuario, porque sigue siendo quien ejerce el uso y goce económico. Esto puede ser relevante para la planificación impositiva de ambas partes antes de instrumentar la operación.
Una decisión inmobiliaria es una decisión de vida. En este caso, literalmente: el usufructuario está cediendo hoy algo que va a afectar su situación patrimonial hasta el final de su vida.
Cuándo importa
Cuando un propietario mayor quiere liquidez pero seguir viviendo en su propiedad. En planificación sucesoria cuando se quiere transferir el dominio a los hijos pero seguir usando el bien. Al comprar nuda propiedad como inversión: es una apuesta a recibir el bien pleno en el futuro a menor costo.
Cómo tramitarlo
Se formaliza en escritura pública con identificación precisa del inmueble, el plazo o condición de duración del usufructo y el precio de la nuda propiedad. En Ciudad de Buenos Aires y Provincia de Buenos Aires la inscripción en el Registro de la Propiedad deja constancia de ambos derechos.
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