Derechos reales sobre inmuebles
Lo esencial
- Los derechos reales son los que se ejercen directamente sobre una cosa, sin necesidad de intermediación de otra persona.
- El dominio (propiedad plena) es el principal, pero hay otros: usufructo, uso, habitación, servidumbre, hipoteca.
- A diferencia de los derechos personales (créditos), los derechos reales se oponen a todos: son erga omnes.
Qué es
Los derechos reales son aquellos que se ejercen sobre una cosa sin necesidad de que otra persona los haga efectivos. El dominio es el más completo: quien tiene el dominio de un inmueble puede usarlo, disfrutarlo y disponer de él libremente. Pero existen otros derechos reales que limitan o complementan el dominio: el usufructo (usar y disfrutar sin disponer), la servidumbre (usar parte del inmueble de otro para una finalidad específica), la hipoteca (afectar el inmueble como garantía), entre otros.
La característica central de los derechos reales es su oponibilidad erga omnes: son oponibles a todos, no solo a quien los otorgó. Por eso requieren inscripción en el Registro de la Propiedad para ser plenamente eficaces frente a terceros.
En la práctica
Entender la diferencia entre derechos reales y personales es la base para comprender por qué se exige la inscripción registral en tantos trámites inmobiliarios. Un contrato de alquiler da derechos personales al inquilino frente al propietario. Una hipoteca da derechos reales al banco sobre el inmueble, independientemente de quién sea el dueño. Esa diferencia tiene consecuencias prácticas concretas en cada operación.
Cuando alguien me dice que tiene un acuerdo verbal de que puede usar el inmueble de un tercero, lo primero que pregunto es si ese acuerdo está instrumentado como derecho real o como contrato. La respuesta define qué pasa si el propietario cambia.
Cuándo importa
Al analizar el título de un inmueble: verificar qué derechos reales pesan sobre él además del dominio. Al evaluar comprar un inmueble con usufructo vitalicio del vendedor: el comprador recibe el dominio pero no puede usar el bien mientras viva el usufructuario. Al estructurar garantías: elegir entre hipoteca y fideicomiso de garantía es elegir entre dos tipos distintos de derecho real.
Cómo tramitarlo
Los derechos reales sobre inmuebles requieren escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble para ser oponibles a terceros. La lista de derechos reales es cerrada (numerus clausus): solo pueden crearse los que prevé el Código Civil y Comercial. No se pueden inventar nuevos derechos reales por contrato.
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Del concepto a la operación real
Entender los términos es el primer paso. Si estás por comprar, vender o heredar una propiedad en CABA o GBA Norte, el siguiente es una conversación con alguien que conoce el mercado.
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