Rentabilidad bruta y neta
Lo esencial
- La rentabilidad bruta es el ingreso anual de alquiler dividido el valor del inmueble, sin descontar ningún gasto.
- La rentabilidad neta descuenta expensas, impuestos, vacancia y mantenimiento: suele ser entre 1,5 y 2 puntos menos que la bruta.
- El error clásico es comparar inversiones usando rentabilidad bruta y tomar decisiones como si fuera neta.
Qué es
La rentabilidad bruta de un alquiler se calcula dividiendo el ingreso anual de alquiler por el valor de mercado del inmueble, sin deducir ningún gasto. Es un indicador de acceso rápido pero engañoso: no refleja lo que realmente queda en el bolsillo del propietario.
La rentabilidad neta descuenta de ese ingreso todos los costos reales: expensas a cargo del propietario, ABL, períodos de vacancia estimados, mantenimiento y reparaciones. En el mercado argentino, la brecha entre rentabilidad bruta y neta suele ser de 1,5 a 2 puntos porcentuales, dependiendo del tipo de propiedad y el edificio. Una renta bruta del 5% puede convertirse en una renta neta del 3% o menos.
En la práctica
Mi formación financiera me hace alérgico a la rentabilidad bruta como métrica de decisión. Es el equivalente inmobiliario de evaluar una empresa por ventas sin mirar los costos. El número que importa siempre es el neto: cuánto queda después de pagar todo lo que hay que pagar mientras el inmueble está alquilado o vacío.
Cuando alguien me trae un análisis de rentabilidad inmobiliaria, lo primero que busco es si descontó la vacancia. La vacancia estructural de un departamento en CABA es de al menos un mes por año en condiciones normales. Si el análisis no la incluye, el número está inflado.
Cuándo importa
Al decidir si comprar un inmueble para alquilar: la rentabilidad neta es la métrica correcta para comparar con alternativas de inversión. Al evaluar si conviene vender o seguir alquilando: el cálculo de rentabilidad neta vs. costo de oportunidad del capital es el que define la decisión. Al analizar una propuesta de inversión en pozo: exigí proyección de rentabilidad neta, no bruta.
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