Alquiler temporario
Lo esencial
- Es la locación por períodos cortos (días, semanas o meses) destinada principalmente a turismo o uso temporal.
- No está sujeto a la Ley de Alquileres permanentes: las partes tienen más libertad para pactar condiciones.
- La rentabilidad puede ser mayor que el alquiler permanente, pero requiere gestión activa y tiene costos operativos más altos.
Qué es
El alquiler temporario (o locación con destino turístico) es el arrendamiento de un inmueble por períodos cortos, desde días hasta tres meses, con fines de habitación transitoria. El Código Civil y Comercial los distingue de los contratos de locación permanente, que tienen plazos mínimos y protecciones especiales para el inquilino. En el temporario, el plazo y las condiciones son más libres.
El mercado de alquiler temporario en Argentina opera principalmente a través de plataformas digitales (Airbnb, Booking). La rentabilidad potencial es mayor que el alquiler permanente porque el precio por noche es más alto, pero los períodos de vacancia son más variables y los costos de administración, limpieza y plataforma reducen el margen neto.
En la práctica
El alquiler temporario seduce con los números brutos: la tarifa por noche, multiplicada por los días del mes, da una cifra que suena muy bien. El problema está en los números netos: tarifa de plataforma (15-20%), costos de limpieza entre huésped y huésped, mantenimiento intensivo, posible empleado para recepción y la vacancia real, que en temporadas bajas puede ser del 40%. Cuando el análisis es riguroso, la ventaja sobre el alquiler permanente se reduce bastante.
También hay que considerar las restricciones del reglamento de copropiedad. Muchos edificios en CABA tienen cláusulas que prohíben el alquiler temporario o lo restringen. Antes de calcular la rentabilidad, verificá si el edificio lo permite.
Cuándo importa
Al decidir entre alquiler permanente y temporario: comparar la rentabilidad neta real de ambas opciones, no la bruta. Al comprar para invertir: verificar las restricciones del reglamento de copropiedad antes de comprar. Al declarar ingresos: los ingresos de alquiler temporario están alcanzados por Ganancias e IVA y requieren registro como prestador.
Cómo tramitarlo
Los prestadores de alquiler temporario en CABA deben inscribirse en el Registro de Establecimientos de Alojamiento Turístico (REAT) del GCBA. A nivel fiscal, los ingresos pueden estar alcanzados por monotributo o ganancias según la escala de facturación. Las plataformas retienen un porcentaje como comisión y, en algunos casos, actúan como agentes de retención.
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