Libre deuda de expensas
Lo esencial
- Es el certificado que emite la administración del consorcio acreditando que la unidad no tiene expensas impagas.
- Es obligatorio para escriturar la venta de un departamento o PH: sin él, el escribano no puede proceder.
- Las expensas impagas siguen al inmueble, no al propietario que las generó: el comprador las hereda si no se cancelan.
Qué es
El libre deuda de expensas es el documento que emite el administrador del consorcio certificando que la unidad funcional no tiene deudas de expensas ordinarias ni extraordinarias al momento de la escritura. Es uno de los documentos obligatorios que el vendedor debe presentar para escriturar.
La obligación de las expensas sigue al bien: si el vendedor deja deuda impaga y no se cancela en la escritura, esa deuda puede ser reclamada al nuevo propietario. Por eso el comprador tiene derecho a exigir el libre deuda y el vendedor tiene la obligación de regularizar cualquier monto adeudado antes del acto.
En la práctica
El libre deuda de expensas es uno de los documentos que más frecuentemente genera retrasos de último momento. El vendedor lo pide al administrador dos días antes de la escritura y aparece una deuda que no sabía que tenía: alguna expensa extraordinaria de obras que no pagó, cuotas atrasadas que perdió de vista. El administrador tiene hasta 72 horas para emitir el certificado, y eso puede comprimir los tiempos.
Lo que recomiendo siempre es pedir el libre deuda con al menos dos semanas de anticipación a la fecha de escritura, no a último momento. Si hay deuda, da tiempo para regularizarla sin presión.
Cuándo importa
Al vender un departamento o PH: el libre deuda es obligatorio y debe estar al día al momento de la escritura. Al comprar: exigir que el libre deuda esté a nombre del vendedor actual y que sea reciente (no más de 30 días antes de la escritura). En herencias: verificar si el inmueble tiene deuda de expensas acumulada durante el período en que estuvo sin administración activa.
Cómo tramitarlo
El libre deuda se solicita al administrador del consorcio. El administrador tiene obligación de emitirlo en un plazo razonable (generalmente 72 horas). En Ciudad de Buenos Aires, la Ley 941 regula la administración de consorcios y los derechos de los propietarios. Si el administrador no lo emite, se puede recurrir a la Defensa del Consorcista del GCBA.
Términos relacionados
Artículos relacionados
Proceso Real
Conocé el proceso completo antes de arrancar
Cada operación tiene momentos donde algo puede salir mal, y casi siempre es por no haberlo visto venir. El Diagnóstico Patrimonial te da el mapa completo antes de dar el primer paso.
Solicitar diagnóstico