Fideicomiso inmobiliario
Lo esencial
- Es una estructura legal en la que el desarrollador transfiere la propiedad del terreno a un fiduciario para proteger a los compradores.
- El dinero de los compradores no queda en manos del desarrollador: va al fideicomiso y solo se usa para la obra.
- Si el desarrollador quiebra, el fideicomiso no cae con él: el patrimonio de la obra está separado.
Qué es
El fideicomiso inmobiliario es una figura jurídica donde el dueño del terreno (fiduciante) transfiere ese bien a un tercero (fiduciario) para que lo administre según un encargo específico: construir y entregar unidades a los beneficiarios. Los fondos de los compradores ingresan al fideicomiso y solo se destinan a la obra. El desarrollador es el fiduciante original pero no controla los fondos.
La clave de la figura es la separación patrimonial: los bienes del fideicomiso no son del fiduciante ni del fiduciario. Si el desarrollador entra en concurso o quiebra, esos bienes no están disponibles para sus acreedores. Eso protege a los compradores de proyectos en desarrollo frente a los riesgos propios del desarrollador.
En la práctica
La diferencia entre un fideicomiso bien estructurado y uno que solo usa el nombre es la separación patrimonial real. He visto proyectos que dicen tener fideicomiso pero donde el terreno sigue a nombre del desarrollador o los fondos ingresan a su cuenta operativa. Eso no es fideicomiso: es marketing legal.
Antes de poner plata en un pozo, pedí el contrato fiduciario y verificá quién es el fiduciario, si el terreno está efectivamente transferido y si hay una cuenta segregada para los fondos. Esas tres cosas son no negociables.
Cuándo importa
Al comprar un inmueble en pozo: el fideicomiso es la estructura estándar del mercado para proteger a los compradores durante la obra. Al evaluar el riesgo del proyecto: la solidez del fiduciario y la estructura del contrato son más relevantes que el nombre del desarrollador. Al heredar participación en un fideicomiso: los derechos son cedibles pero requieren cesión formal según el contrato.
Cómo tramitarlo
El contrato de fideicomiso se inscribe en el Registro Público de Comercio o en el Registro Civil según la jurisdicción. En Ciudad de Buenos Aires, la Inspección General de Justicia regula los fideicomisos financieros. Para los fideicomisos ordinarios no financieros, la inscripción no es obligatoria pero sí recomendable. La transferencia del terreno al fiduciario requiere escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
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