Inmueble en pozo
Lo esencial
- Es una propiedad que se compra antes de que esté construida, cuando el proyecto está en etapa de preventa o construcción inicial.
- El precio suele ser menor al valor de mercado terminado, pero el riesgo de demora o incumplimiento del desarrollador es real.
- La protección legal del comprador depende principalmente de la estructura del fideicomiso y de cómo está redactado el boleto.
Qué es
Comprar en pozo significa adquirir una unidad inmobiliaria que todavía no existe físicamente o está en etapas tempranas de construcción. El precio se acuerda hoy sobre planos o maqueta, y la entrega ocurre meses o años después. El diferencial de precio respecto al producto terminado es la compensación por el riesgo y por adelantar el capital.
La estructura jurídica habitual es el fideicomiso inmobiliario, donde los fondos de los compradores van al fideicomiso y no al desarrollador directamente. Cuando esa estructura no existe o está mal armada, el riesgo del comprador aumenta significativamente: si el desarrollador tiene problemas financieros, los fondos pueden estar comprometidos.
En la práctica
En pozo, el producto que comprás es el equipo detrás del proyecto, no los planos. Un desarrollador con track record sólido, financiamiento propio y estructura fiduciaria bien armada ofrece un riesgo distinto que uno que arranca su primer proyecto con los fondos de los compradores. Las dos propuestas pueden tener el mismo precio y la misma lámina; el riesgo no es el mismo.
Antes de firmar, pedí: el contrato fiduciario completo, el número de CUIT del fiduciario y verificá que sea una entidad independiente del desarrollador. Y si el proyecto no tiene fideicomiso, preguntá por qué.
Cuándo importa
Al comparar precio en pozo vs. usado en la misma zona: el diferencial de precio tiene que compensar el riesgo, el tiempo de espera y el costo de oportunidad del capital. Al evaluar el desarrollador: sus obras anteriores son el indicador más confiable de si va a cumplir. Al decidir cuánto poner: en proyectos de alto riesgo, diversificar es mejor que concentrar.
Cómo tramitarlo
La compra en pozo se instrumenta con boleto de compraventa o contrato de fideicomiso. Si hay fideicomiso, el terreno debe estar a nombre del fiduciario y los fondos en cuenta segregada. El avance de obra se puede verificar en el municipio o en la AGIP en CABA (permisos de obra). La escritura de la unidad ocurre una vez que el edificio esté terminado e inscripto en el Registro de Propiedad Horizontal.
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