Locación con opción a compra
Lo esencial
- Combina un contrato de alquiler con una opción de compra inscripta como carga en el Registro de la Propiedad.
- La diferencia con el alquiler con opción a compra es la instrumentación y el grado de formalización.
- La opción inscripta en el Registro protege al inquilino frente a un posible cambio de propietario.
Qué es
La locación con opción a compra es una variante más formalizada del alquiler con opción a compra, donde la opción de compra se inscribe como derecho real sobre el inmueble en el Registro de la Propiedad. Esa inscripción protege al inquilino: si el propietario vende el inmueble durante la vigencia de la opción, el nuevo propietario debe respetar la opción del inquilino.
Esta mayor protección tiene un costo: requiere escritura pública para constituir la opción como derecho real e inscripción registral. Es una figura menos común que el simple alquiler con opción, pero más robusta en cuanto a la protección del inquilino ante cambios en la titularidad del bien.
En la práctica
La diferencia entre una opción de compra inscripta en el Registro y una que no lo está es la protección frente a terceros. Si el propietario te da una opción de compra y la vende a un tercero que no sabe de la opción, el tercero puede alegar que no estaba anotada y que no está obligado a respetarla. Si la opción está inscripta, ese argumento no tiene salida.
Para operaciones de cierto valor donde la opción de compra es parte central del negocio, el costo de inscribir la opción es mínimo comparado con el riesgo de que quede sin efecto por una venta.
Cuándo importa
Al negociar una opción de compra de largo plazo: inscribir la opción protege frente a cambios en la propiedad. Al comprar un inmueble con una opción de compra inscripta a favor del inquilino: el comprador debe respetar esa opción. Al analizar el riesgo de una opción no inscripta: evaluar si la protección informal es suficiente para el negocio.
Cómo tramitarlo
La constitución de la opción como derecho real requiere escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad. El costo incluye honorarios notariales e impuesto de sellos sobre el valor de la opción. El plazo máximo de la opción está sujeto a las reglas generales de los contratos preliminares del CCC.
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