Contrato de locación
Lo esencial
- Es el contrato por el que el propietario cede el uso de un inmueble al inquilino a cambio de un precio (alquiler) por un tiempo determinado.
- El plazo mínimo para locación habitacional es de tres años según el Código Civil y Comercial.
- La actualización del alquiler debe hacerse por el índice que fije la ley: actualizaciones fuera de ese marco son nulas.
Qué es
El contrato de locación inmobiliaria es el acuerdo por el que el locador (propietario) entrega el uso y goce de un inmueble al locatario (inquilino) por un plazo determinado y a cambio de un precio periódico. El Código Civil y Comercial establece el marco general; las condiciones concretas dependen del destino: habitacional, comercial o especial.
Desde el DNU 70/2023 (consolidado por la Ley Bases de 2024), las partes pueden pactar libremente el plazo, la moneda, el índice de actualización y las garantías. El contrato puede pactarse en pesos o en dólares. Si es en pesos, las partes eligen el mecanismo de ajuste: ICL (Índice para Contratos de Locación del BCRA), IPC, UVA, CER, o cualquier otro índice acordado. También pueden acordar la periodicidad del ajuste (mensual, trimestral, semestral). Si no se pacta nada sobre el plazo, aplica el supletorio de dos años para uso habitacional.
En la práctica
El contrato de locación en Argentina cambió mucho en los últimos años con las reformas a la Ley de Alquileres. Lo que hoy es válido puede no serlo mañana, y viceversa. Si firmás un contrato de locación sin asesoramiento actualizado, podés estar acordando condiciones que la ley ya modificó.
Lo que siempre recomiendo a los propietarios es no usar modelos de contratos viejos descargados de internet. La legislación cambió lo suficiente como para que un modelo de hace dos años tenga cláusulas inválidas. Un escribano o abogado actualiza el modelo en una consulta de media hora y te ahorra meses de conflicto.
Cuándo importa
Al alquilar como propietario: el contrato define los derechos y obligaciones de ambas partes; un contrato mal redactado puede generar problemas al recuperar el inmueble. Al alquilar como inquilino: el plazo mínimo y las condiciones de actualización son protecciones legales que el contrato no puede reducir. Al vender un inmueble alquilado: el contrato vigente pasa al nuevo propietario y hay que tenerlo en cuenta en la negociación.
Cómo tramitarlo
El contrato de locación no requiere escribano para ser válido (es instrumento privado), aunque se recomienda certificar firmas. El registro ante ARCA en el RELI no es obligatorio para la validez del contrato, pero desde la reforma fiscal de 2026 los ingresos por alquileres de casa-habitación están exentos de Ganancias solo si el contrato está inscripto. Conviene evaluar el registro según la situación fiscal del locador.
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