Legitimación para vender
Lo esencial
- Tener la propiedad inscripta a tu nombre es condición necesaria pero no siempre suficiente para vender.
- Puede requerirse capacidad legal adicional: asentimiento del cónyuge, autorización judicial, representación de herederos.
- El escribano verifica la legitimación antes de autorizar la escritura: un vendedor sin legitimación completa no puede escriturar.
Qué es
La legitimación para vender es la combinación de condiciones que habilitan a una persona a disponer de un inmueble: ser titular registral, tener capacidad legal, no tener restricciones judiciales y contar con todos los asentimientos necesarios según las circunstancias. El título a nombre de alguien no es suficiente si hay inhibiciones, si el inmueble es la vivienda familiar y el cónyuge no asiente, o si el titular es un incapaz que no cuenta con representación legal.
El escribano verifica la legitimación como parte del estudio de título previo a la escritura. Cualquier condición faltante bloquea la operación hasta que se resuelva.
En la práctica
La legitimación para vender es el conjunto de semáforos que el escribano revisa antes de autorizar la escritura. Si alguno está en rojo, la operación para. Los que más frecuentemente encuentro en amarillo o rojo son: inhibición del vendedor que surgió después del boleto, asentimiento conyugal que el vendedor no anticipó que necesitaba, y representación judicial en sucesiones que todavía no está completada.
Por eso el estudio de título antes del boleto, no después, es la única forma de evitar que una de estas condiciones aparezca cuando la operación ya está comprometida.
Cuándo importa
Antes de firmar el boleto: verificar que el vendedor tiene legitimación completa para disponer del bien. En herencias: los herederos solo tienen legitimación después de la declaratoria o el auto testamentario. En operaciones con poderes: verificar que el poder sea suficiente para el acto de disposición.
Cómo tramitarlo
La verificación de legitimación la hace el escribano solicitando los certificados correspondientes al Registro de la Propiedad (dominio, inhibiciones). La legitimación puede estar condicionada a la resolución de trámites previos: levantamiento de inhibición, obtención de autorización judicial, completamiento de la sucesión.
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