Hipoteca
Lo esencial
- Es el derecho real que constituye el deudor sobre su inmueble para garantizar el pago de una deuda.
- El deudor sigue siendo propietario y puede usar el bien mientras paga; si no paga, el acreedor puede ejecutarlo.
- Se constituye en escritura pública y debe inscribirse en el Registro para ser oponible a terceros.
Qué es
La hipoteca es un derecho real de garantía: el propietario de un inmueble lo afecta al cumplimiento de una obligación sin perder la posesión ni el uso. El bien queda como respaldo del acreedor. Si el deudor incumple, el acreedor inicia el juicio ejecutivo hipotecario, remata el bien y cobra con el producido.
Lo que distingue a la hipoteca de otros gravámenes es que recae sobre un bien determinado (el inmueble específico) y sigue al bien aunque cambie de mano. Si comprás un inmueble hipotecado sin que se cancele la hipoteca en el acto, la deuda pasa con el bien. Por eso el escribano pide el certificado de libre deuda hipotecaria antes de escriturar.
En la práctica
Mi formación financiera me hizo mirar la hipoteca de una forma que muy pocos propietarios adoptan: como una variable de costo que hay que calcular antes de decidir, no después. El costo real de un crédito hipotecario no es solo la tasa; es la tasa más los seguros, más los gastos de escritura de la hipoteca, más el costo de cancelación al final. Todo eso junto puede representar entre el 1,5% y el 3% adicional del capital prestado.
También es importante saber que el banco que hipoteca puede no ser el banco que hoy tenés enfrente. Las carteras hipotecarias se venden y ceden. No te sorprendas si en diez años te llama un banco que no conocés diciéndote que tiene tu hipoteca.
Cuándo importa
Al tomar un crédito hipotecario para comprar: la hipoteca se constituye en la misma escritura de compra. Al vender un inmueble hipotecado: la hipoteca debe cancelarse en el acto de escritura para que el comprador reciba el bien libre de cargas. Al analizar la compra de un inmueble con hipoteca existente: hay que saber exactamente cuánto se debe para calcular si el precio de venta alcanza para cancelarla.
Cómo tramitarlo
La constitución de hipoteca se hace en escritura pública. En Ciudad de Buenos Aires y Provincia de Buenos Aires la escritura la labra el escribano del banco o el que designen las partes. La cancelación, una vez pagada la deuda, requiere también escritura de cancelación hipotecaria e inscripción de esa cancelación en el Registro. Los plazos de cancelación registral deben verificarse con el escribano al momento de la operación.
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