Administración del consorcio
Lo esencial
- El administrador gestiona el edificio por mandato de los copropietarios: paga proveedores, recauda expensas y rinde cuentas.
- En CABA los administradores deben estar inscriptos en el RPAC (Registro Público de Administradores de Consorcios).
- La calidad del administrador impacta directamente en el estado del edificio y en las expensas que pagan todos los propietarios.
Qué es
El administrador del consorcio es la persona física o jurídica designada por los propietarios para gestionar las partes comunes del edificio: contratar y supervisar personal, pagar proveedores, recaudar expensas y rendir cuentas. El Código Civil y Comercial regula esta figura en los artículos 2065 a 2069, estableciendo sus obligaciones de información y rendición. La asamblea de propietarios es el órgano soberano del consorcio y quien decide la designación y remoción del administrador.
En la Ciudad de Buenos Aires, los administradores deben estar inscriptos en el Registro Público de Administradores de Consorcios (RPAC). Ejercer sin esa inscripción es una infracción administrativa. Los honorarios y responsabilidades del administrador deben estar establecidos en el reglamento de copropiedad o en resoluciones de asamblea.
En la práctica
La calidad del administrador del consorcio es uno de los factores que más impacta en el valor de un edificio a mediano plazo, y uno de los menos analizados al momento de comprar. Un buen administrador mantiene el edificio en estado, gestiona bien el fondo de reserva y previene conflictos. Uno malo acumula deudas con proveedores, no rinde cuentas y deja que el edificio se deteriore.
Antes de comprar en un edificio, pedí las últimas tres actas de asamblea y el balance del consorcio. Ahí vas a ver si hay deudas con proveedores, si el fondo de reserva existe, si la asamblea se reúne. Esos datos dicen más sobre la salud del edificio que el estado del departamento.
Cuándo importa
Al comprar en propiedad horizontal: revisar el balance del consorcio y las actas de asamblea para evaluar la gestión y detectar deudas ocultas. Si querés cambiar de administrador: necesitás convocar asamblea con quórum suficiente según el reglamento. Al detectar que el administrador no rinde cuentas o tiene conflictos de interés: el Colegio de Administradores y los organismos municipales tienen vías de denuncia específicas.
Cómo tramitarlo
En CABA: el administrador debe estar inscripto en el RPAC. Para verificar habilitación: buenosaires.gob.ar/registrodeadministradores. Cambio de administrador: requiere convocatoria a asamblea y el quórum establecido en el reglamento.
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