¿Vale la pena invertir en un departamento en pozo?
Respuesta directa
Invertir en pozo puede dar una rentabilidad de entre el 20% y el 40% sobre el costo si el proyecto se completa en tiempo y precio, principalmente por la diferencia entre el valor del metro cuadrado durante la construcción y el de mercado al terminar. El riesgo principal es la solvencia del desarrollador: si el fideicomiso no tiene fondos suficientes, el proyecto puede demorar, encarecer o paralizarse.
Por qué es así
La lógica de la inversión en pozo es comprar metros cuadrados a precio de costo durante la construcción y vender o alquilar a precio de mercado cuando el proyecto está terminado. La diferencia entre esos dos valores, llamada plusvalía del proceso, es el retorno de la inversión. En Argentina, esa diferencia histórica osciló entre el 20% y el 40% en proyectos que se completaron en los plazos previstos.
Los riesgos específicos son: el riesgo del desarrollador (si el fideicomiso queda sin fondos, el proyecto para), el riesgo de la inflación en costos de construcción que puede erosionar el margen, y el riesgo de mercado al momento de vender o alquilar. También hay riesgos de liquidez: el dinero está inmovilizado durante la construcción y no se puede recuperar fácilmente si necesitás los fondos.
Según tu situación
Si estás evaluando un proyecto específico: analizá la trayectoria del desarrollador, el porcentaje de unidades vendidas antes de que empiecen a construir (pre-ventas que financian la obra), y el esquema fiduciario (fideicomiso al costo vs. precio fijo). Si no podés evaluar esos factores por tu cuenta: es mejor buscar asesoramiento antes de comprometerte. Si tenés fondos en dólares y horizonte de inversión de 3 a 5 años: el pozo puede ser una alternativa razonable dentro de una cartera diversificada.
En la práctica
El pozo es una inversión que premia al que hace la due diligence y penaliza al que solo mira el número de la promesa de rentabilidad. Los proyectos que salen bien salen muy bien. Los que salen mal pueden inmovilizar el capital por años con resultado incierto.
Lo que siempre reviso en un proyecto en pozo: quién es el desarrollador (historial de proyectos terminados, no prometidos), cómo está estructurado el fideicomiso, cuántas unidades se vendieron antes de empezar a construir, y cuál es el plan de contingencia si los costos superan lo presupuestado. Eso antes de ver el render.
Preguntas relacionadas
Artículos relacionados
Inversores
Analizá la operación antes de decidir
Rentabilidad proyectada, costo total de la inversión, comparables de zona. Si tomás decisiones con números, estos son los que necesitás.
Ver análisis de inversión