Valor venal
Lo esencial
- Es el valor de mercado de un inmueble en una fecha determinada, usado como base para calcular ciertos impuestos.
- En CABA, el valor venal lo fija AGIP y sirve de base para el impuesto de sellos cuando supera el precio escriturado.
- La diferencia entre valor venal y precio de mercado real puede ser significativa: el venal suele ser menor.
Qué es
El valor venal es el valor que la autoridad fiscal le asigna a un inmueble para calcular impuestos a la transferencia y otros tributos. En Ciudad de Buenos Aires, AGIP determina el valor venal de cada inmueble y lo actualiza periódicamente. Cuando el precio de escrituración es menor al valor venal, el impuesto de sellos se calcula sobre el valor venal, no sobre el precio.
A diferencia de la valuación fiscal (que se usa para calcular el ABL), el valor venal está diseñado para aproximarse más al valor de mercado. Sin embargo, siempre existe una brecha: los valores venales suelen estar por debajo del precio real de mercado, aunque esa brecha varía por zona y momento.
En la práctica
El valor venal importa en la escritura porque determina el piso de cálculo del impuesto de sellos. Si acordaste escriturar a un precio por debajo del valor venal, el escribano va a calcular el impuesto sobre el venal igualmente. Ese detalle muchas veces no se contempla al calcular los gastos de escrituración, especialmente en operaciones donde el precio de escritura y el precio de cierre difieren.
Verificar el valor venal del inmueble antes de la escritura es parte de la preparación básica de la operación. El escribano lo hace de oficio, pero saber el dato antes evita sorpresas de último momento en los números.
Cuándo importa
Al calcular los gastos de escrituración: si el precio de cierre es menor al valor venal, el impuesto de sellos se calcula sobre el venal. Al negociar el precio de escrituración: conocer el valor venal da el piso real de los gastos. En sucesiones e impuesto a la transmisión gratuita: el valor venal puede ser la base de cálculo según la jurisdicción.
Cómo tramitarlo
El valor venal de un inmueble en CABA se consulta en el portal de AGIP (agip.gob.ar). En Provincia de Buenos Aires, ARBA tiene su propio sistema de valuación. El escribano consulta este valor antes de la escritura y lo usa para liquidar los impuestos correspondientes.
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