Tasa de interés hipotecaria
Lo esencial
- Es el costo del dinero prestado en un crédito hipotecario: define cuánto paga el deudor por encima del capital.
- En Argentina coexisten tasas fijas en pesos, tasas variables y créditos UVA (ajustados por inflación con tasa real menor).
- La tasa nominal es el número que publica el banco; la tasa efectiva anual (TEA) incluye todos los costos y es el dato real de costo.
Qué es
La tasa de interés hipotecaria es el porcentaje que el banco cobra al deudor por el uso del dinero prestado. En Argentina, los créditos hipotecarios se ofrecen principalmente en dos modalidades: a tasa fija en pesos (más cara pero predecible) y en UVA (ajustados por inflación con tasa real menor, pero con cuota variable). La elección entre ambas depende del perfil del deudor y su exposición al riesgo inflacionario.
La comparación entre opciones debe hacerse con la Tasa Efectiva Anual (TEA), que incluye la tasa nominal más todos los costos adicionales del crédito: seguros de vida, seguros de incendio y otros. El Costo Financiero Total (CFT) es el indicador que agrupa todos esos costos y es obligatorio que los bancos lo informen.
En la práctica
Mi primer instinto cuando alguien me muestra una oferta de crédito hipotecario es pedir el CFT, no la TNA. La Tasa Nominal Anual es la que los bancos publicitan; el Costo Financiero Total es lo que realmente paga el deudor. La diferencia puede ser de varios puntos porcentuales anuales.
También hay que pensar en el escenario de largo plazo. Un crédito UVA en un contexto de inflación controlada puede ser la opción más económica. En un contexto de inflación alta, la cuota UVA puede crecer más rápido que el ingreso del deudor. La variable relevante no es la tasa inicial: es la cuota en el peor escenario posible.
Cuándo importa
Al comparar ofertas de crédito hipotecario: usar el CFT, no la TNA. Al decidir entre UVA y tasa fija: analizar el escenario inflacionario y la capacidad de absorber aumentos de cuota. Al calcular el costo total del crédito: sumar intereses, seguros y gastos de escritura del mutuo.
Cómo tramitarlo
El BCRA regula las condiciones de los créditos hipotecarios y exige la publicación del CFT. Las condiciones específicas varían por banco. Los bancos están obligados a informar el CFT antes de la firma del contrato.
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