Contrato de mutuo hipotecario
Lo esencial
- Es el contrato por el cual el banco presta dinero al deudor y este constituye una hipoteca sobre su inmueble como garantía.
- Se instrumenta en escritura pública junto con la compraventa o en una escritura separada si ya se es propietario.
- Las condiciones del mutuo (tasa, plazo, sistema de amortización) están en el contrato y no pueden modificarse unilateralmente.
Qué es
El mutuo hipotecario es el contrato de préstamo en el que el banco es el prestamista y el deudor garantiza la devolución con una hipoteca sobre un inmueble. En una operación de compra con crédito, el mutuo y la hipoteca se constituyen en la misma escritura de compraventa: el banco le presta al comprador, el comprador le paga al vendedor, y el bien queda hipotecado en favor del banco.
El contrato establece el monto prestado, la tasa de interés (fija, variable o ajustable por UVA), el plazo de amortización, el sistema de cuotas y las condiciones de cancelación anticipada. Dado que es un contrato de adhesión bancaria, sus cláusulas están preestablecidas por el banco, con márgenes de negociación acotados.
En la práctica
El análisis del mutuo hipotecario es donde más útil resulta mi formación financiera. Muchos compradores firman sin entender la diferencia entre un crédito UVA y uno a tasa fija, ni lo que pasa con la cuota si la inflación se acelera. Esa ignorancia puede costar muy caro a futuro.
Antes de firmar un mutuo, hay que entender tres cosas: cómo evoluciona la cuota en el peor escenario posible, qué pasa si necesitás cancelar anticipadamente y cuánto costó realmente el crédito cuando lo devolvés todo. Esos tres números te dicen si el crédito tiene sentido para tu situación.
Cuándo importa
Al tomar un crédito hipotecario para comprar: el mutuo es el documento que formaliza la deuda y sus condiciones. Al cancelar anticipadamente: el contrato establece si hay penalidades y cómo se calcula el saldo. Al vender con hipoteca vigente: el mutuo define si el banco acepta subrogación o exige cancelación.
Cómo tramitarlo
El mutuo hipotecario se instrumenta en escritura pública ante el escribano del banco o el que designen las partes. El banco designa al escribano en muchos casos, pero en algunos puede intervenir el escribano del comprador. La hipoteca resultante se inscribe en el Registro de la Propiedad. Los costos de la escritura de mutuo los paga el tomador del crédito.
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