Ley de Alquileres
Lo esencial
- Regula los contratos de locación de vivienda: plazo mínimo, índice de ajuste y garantías permitidas.
- Los cambios frecuentes en su texto generaron inestabilidad y desconfianza en el mercado de alquileres.
- Para locaciones comerciales, las partes tienen más libertad para pactar las condiciones.
Qué es
La Ley de Alquileres argentina regula las locaciones inmobiliarias, especialmente las de vivienda. Desde el DNU 70/2023 (consolidado por la Ley Bases de 2024), el régimen habitacional es de libre acuerdo entre partes: el plazo, el índice de actualización y las garantías se pactan libremente. A falta de acuerdo sobre el plazo, aplica el supletorio de dos años; el máximo sigue siendo veinte.
El índice de actualización ya no es obligatorio por ley: las partes pueden pactar ICL, IPC, RIPTE, UVA o cualquier otro mecanismo. El registro ante ARCA en el RELI no es obligatorio para la validez del contrato, pero desde la reforma fiscal de 2026 los ingresos por alquileres de casa-habitación están exentos de Ganancias solo si el contrato está inscripto.
En la práctica
La ley de alquileres cambió varias veces en pocos años y cada cambio alteró las reglas del juego a mitad de los contratos vigentes. Eso generó desconfianza en propietarios que retiraron sus propiedades del mercado de alquiler tradicional, lo que paradójicamente redujo la oferta y presionó los precios hacia arriba.
Lo que hay que entender es que la ley vigente hoy puede no ser la ley que rija tu contrato en renovación. Por eso antes de firmar cualquier contrato de alquiler, sea como propietario o como inquilino, vale consultar con un profesional actualizado. Lo que era válido en 2022 puede no serlo hoy.
Cuándo importa
Al firmar un contrato de locación de vivienda: define plazo, ajuste y garantías. Al renovar un contrato vigente: las condiciones de la nueva ley pueden diferir de las del contrato original. Al analizar si alquilar temporariamente es conveniente: los contratos cortos quedan fuera del régimen habitacional y tienen más libertad.
Cómo tramitarlo
Los contratos de locación habitacional deben registrarse ante ARCA. El registro se hace online. Para locaciones comerciales el proceso es similar pero el marco normativo es diferente. En Ciudad de Buenos Aires y Provincia de Buenos Aires las disposiciones de la ley nacional se aplican en todo el territorio.
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