Garantía locativa
Lo esencial
- Es el respaldo que el inquilino ofrece al propietario para garantizar el pago del alquiler y el cumplimiento del contrato.
- Las formas admitidas incluyen garantía propietaria, seguro de caución, depósito en efectivo y otras que fije la ley.
- El propietario no puede exigir más de una garantía ni formas no admitidas por la legislación vigente.
Qué es
La garantía locativa es el mecanismo de cobertura que el propietario exige al inquilino para asegurarse el cobro del alquiler y la reparación de daños al finalizar el contrato. Desde el DNU 70/2023, las partes pueden acordar libremente las formas y la cantidad de garantías: ya no existe la restricción de exigir una sola forma que imponía la Ley 27.551.
Las formas más comunes son la garantía propietaria (un tercero con inmueble propio que firma el contrato como garante), el seguro de caución (una aseguradora que cubre el riesgo: lo contrata y paga el inquilino), el depósito en efectivo (monto y moneda libre por acuerdo, ya sin tope legal), y el aval bancario. El mercado adoptó crecientemente el seguro de caución por su agilidad frente a la ejecución judicial de la garantía propietaria.
En la práctica
El cambio más práctico del DNU fue sobre el depósito: antes había un tope de un mes y una forma de actualización obligatoria; ahora el monto y la moneda son libres. Eso parece una ventaja para el propietario, pero si el contrato no es claro en cómo se devuelve, genera el conflicto más frecuente al finalizar la relación locativa.
Lo que recomiendo siempre: si el inquilino ofrece seguro de caución, analizarlo bien antes de rechazarlo por costumbre. Las aseguradoras habilitadas por la SSN ejecutan el cobro y dan asistencia jurídica incluida: en la práctica es más eficiente que ejecutar una garantía propietaria ante un incumplimiento.
Cuándo importa
Al alquilar como inquilino: entender qué formas de garantía son más accesibles según tu situación. El seguro de caución tiene un costo de entre uno y dos meses de alquiler (pago único) pero evita conseguir un garante propietario. Al alquilar como propietario: el seguro de caución da mayor agilidad para cobrar ante incumplimiento que la garantía propietaria, que requiere proceso judicial. Al firmar el contrato: si acordás depósito en efectivo, el contrato debe especificar cómo se actualiza y cómo se devuelve: lo que no dice el contrato genera conflicto.
Cómo tramitarlo
El depósito en garantía se devuelve al inquilino al finalizar el contrato, actualizado según las reglas legales vigentes. El seguro de caución lo contrata el inquilino con la aseguradora. La garantía propietaria requiere que el garante firme el contrato y acredite la titularidad del inmueble.
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