Firma del cónyuge
Lo esencial
- El cónyuge debe prestar asentimiento para vender o hipotecar la vivienda familiar, aunque el inmueble sea de uno solo.
- Sin ese asentimiento, el acto es anulable: el cónyuge no firmante puede impugnarlo dentro del plazo legal.
- Si el cónyuge se niega sin causa justificada, el juez puede suplir su negativa por vía judicial.
Qué es
El artículo 456 del Código Civil y Comercial establece que ninguno de los cónyuges puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar ni de los muebles indispensables de ella. Eso aplica aunque el inmueble sea propio (adquirido antes del matrimonio o por herencia), no ganancial. Si la vivienda es la residencia habitual de la familia, el cónyuge que no es titular tiene derecho a bloquear su venta.
Este asentimiento es diferente del consentimiento: el cónyuge no es parte del contrato, pero su firma es necesaria para que el acto sea válido. Sin ella, el cónyuge no firmante puede pedir la nulidad del acto dentro del plazo que fija la ley.
En la práctica
Este es uno de los temas donde más errores veo en operaciones que parecían simples. El vendedor dice 'el inmueble es mío', lo compró antes de casarse o lo recibió en herencia, y cree que puede vender solo. Técnicamente puede, salvo que ese inmueble sea la vivienda familiar. En ese caso, necesita la firma del cónyuge aunque el título esté a su nombre exclusivo.
Verificar si el vendedor está casado y si el inmueble es su vivienda habitual es parte del estudio de título básico. No es un dato que se pregunta de casualidad: es un dato que puede definir la validez de la escritura.
Cuándo importa
Al comprar un inmueble a un vendedor casado: verificar si es la vivienda familiar y si el cónyuge debe firmar. En herencias donde hay viudez reciente: el cónyuge supérstite puede tener derecho de habitación vitalicio, que es distinto al asentimiento pero igual de relevante. En divorcios en trámite: la situación legal del inmueble depende de si el régimen patrimonial fue disuelto y cómo.
Cómo tramitarlo
El asentimiento del cónyuge se instrumenta en la misma escritura de compraventa o en un instrumento separado con certificación notarial de la firma. Si el cónyuge se niega sin causa o está incapacitado, el interesado puede recurrir al juez para que supla el asentimiento (artículo 458 CCC). La nulidad por falta de asentimiento puede pedirse dentro del plazo de prescripción.
Términos relacionados
Artículos relacionados
Proceso Real
Conocé el proceso completo antes de arrancar
Cada operación tiene momentos donde algo puede salir mal, y casi siempre es por no haberlo visto venir. El Diagnóstico Patrimonial te da el mapa completo antes de dar el primer paso.
Solicitar diagnóstico