Escrituración judicial
Lo esencial
- Es el proceso por el cual un juez suple la voluntad del vendedor que se niega o no puede escriturar.
- Procede cuando hay boleto firmado y el vendedor incumple sin causa justificada.
- El juez firma la escritura en nombre del vendedor remiso: el comprador obtiene el título sin que el vendedor coopere.
Qué es
La escrituración judicial es la acción legal por la que el comprador que tiene boleto exige al juez que ordene la escrituración cuando el vendedor no cumple. Si el vendedor no comparece o se niega a firmar, el juez lo hace en su nombre. Es la garantía última que da el Código Civil y Comercial al comprador de buena fe que pagó el precio o una parte sustancial de él.
El proceso se inicia con una demanda de escrituración en el fuero civil. El juez ordena al vendedor que escriture dentro de un plazo. Si el vendedor no cumple, el juez suscribe la escritura. Es un proceso que puede demorar entre uno y tres años dependiendo de la complejidad y el juzgado.
En la práctica
La escrituración judicial es el último recurso, no el primero. Antes de llegar ahí, hay instancias extrajudiciales que suelen ser más rápidas y baratas: la mediación previa obligatoria, una carta documento bien redactada o la negociación directa con intervención de abogados. El camino judicial tiene un costo en tiempo y dinero que vale la pena evaluar antes de iniciar.
Si llegaste a este punto, lo más importante es verificar que el boleto esté bien redactado y que podés probar el pago del precio. Un boleto mal instrumentado puede complicar incluso una acción judicial que debería ser clara.
Cuándo importa
Cuando el vendedor se arrepiente después de firmar el boleto: si recibiste el precio o pagaste la parte estipulada, tenés acción de escrituración. Cuando el vendedor fallece y los herederos no cooperan: la acción se dirige contra los herederos. Cuando hay disputa sobre la titularidad del inmueble: puede combinarse con otras acciones legales.
Cómo tramitarlo
Antes de demandar, en Argentina la mediación previa es obligatoria (Ley 26.589 para jurisdicción federal; cada provincia tiene su régimen). En Ciudad de Buenos Aires la mediación previa es obligatoria. Luego se interpone la demanda en el fuero civil. El proceso puede llevar entre 12 y 36 meses dependiendo del juzgado y si hay oposición del demandado.
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