Compraventa por licitación
Lo esencial
- Es la venta de un inmueble a través de un proceso competitivo donde varios interesados presentan ofertas y se adjudica al mejor postor.
- Puede ser judicial (ordenada por un juez en el marco de un proceso) o extrajudicial (voluntaria del propietario).
- En la licitación judicial, el adjudicatario adquiere el bien con las cargas que pesen sobre él, salvo que se establezca lo contrario.
Qué es
La compraventa por licitación o subasta es un proceso de venta competitiva donde varios interesados presentan ofertas en igualdad de condiciones y el bien se adjudica al que ofrezca el mayor precio. En el ámbito judicial, el juez ordena la subasta para ejecutar un crédito garantizado con hipoteca o embargo sobre el inmueble. En el ámbito extrajudicial, el propietario puede elegir este mecanismo para maximizar el precio de venta.
La diferencia fundamental con la compraventa directa es que en la licitación judicial, las garantías de saneamiento del título son más limitadas: el adjudicatario puede heredar cargas que no se extingan con la adjudicación. El estudio de las condiciones de la subasta y el título del bien son pasos indispensables antes de participar.
En la práctica
Las subastas judiciales son una de las formas de comprar que más riesgos ocultos tiene para compradores sin experiencia. El precio puede parecer atractivo, pero hay que saber exactamente qué cargas quedan después de la adjudicación. Una subasta que liquida la hipoteca del banco ejecutante puede dejar otros gravámenes vigentes que el comprador hereda.
Si estás pensando en participar en una subasta, el paso previo es encargar el estudio de título completo del bien. Ese costo es mínimo comparado con el riesgo de comprar un inmueble con problemas.
Cuándo importa
Al evaluar participar en una subasta judicial: el estudio de título previo y el análisis de cargas que subsisten son obligatorios. Al vender por licitación extrajudicial: puede maximizar el precio en mercados con alta demanda. Al heredar derechos de compra en una licitación: verificar si los derechos son transferibles y en qué condiciones.
Cómo tramitarlo
Las subastas judiciales se anuncian en el Boletín Oficial y diarios de la jurisdicción. El interesado debe depositar un porcentaje del precio de tasación como seña antes del remate. La adjudicación se confirma con el pago del saldo en el plazo que establezca la resolución judicial. La escritura se hace con intervención del escribano del juzgado.
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