Comodato inmobiliario
Lo esencial
- Es un préstamo gratuito de un inmueble: sin precio, no es locación y no le aplican plazos mínimos ni la Ley de Alquileres.
- Se usa frecuentemente en ventas para que el vendedor se quede en la propiedad unos días después de escriturar.
- Si el comodatario no restituye al vencimiento, la ocupación pasa a ser ilegítima y el comodante puede iniciar desalojo sin protecciones locativas.
Qué es
El comodato es el contrato por el cual el comodante entrega a otra persona (comodatario) el uso gratuito de un inmueble por un plazo determinado, con obligación de restituirlo al vencimiento (arts. 1533 a 1541 del Código Civil y Comercial). La gratuidad es un elemento esencial: si hay precio por el uso, el contrato deja de ser comodato y pasa a ser locación, con todo el régimen que eso implica. El comodatario puede hacerse cargo de expensas y servicios sin que eso lo transforme en locación, porque son gastos de conservación, no precio por el uso.
En operaciones inmobiliarias, el comodato se usa habitualmente cuando el vendedor necesita quedarse en la propiedad algunos días o semanas después de escriturar. El comprador, que ya es titular registral, le cede el uso temporalmente por escrito. Si no se fija plazo, el comodante puede pedir la restitución en cualquier momento (comodato precario, art. 1539 CCCN).
En la práctica
El comodato post-escritura es más común de lo que parece y tiene sentido cuando la mudanza no cierra el mismo día de la escritura. El problema es hacerlo de palabra. Sin contrato escrito con fecha de vencimiento, el comprador que ya es dueño no tiene un instrumento claro para exigir la restitución.
Lo que recomiendo: dejarlo por escrito antes de la escritura, con fecha exacta de vencimiento, quién paga los servicios y expensas durante ese período, y una cláusula penal por cada día de retención indebida. Si el vendedor no entrega al vencimiento, la intimación fehaciente transforma la ocupación en ilegítima y habilita el desalojo. En comodatos, ese proceso es más ágil que en locaciones: no aplican protecciones especiales del inquilino.
Cuándo importa
Al comprar: si el vendedor necesita días adicionales para mudarse, instrumentar el acuerdo como comodato antes de la escritura con fecha de vencimiento explícita. Al vender: si necesitás tiempo para la mudanza, pedirlo formalmente y firmarlo antes de escriturar. Si el inmueble es para uso inmediato: el comodato no aplica; la entrega debe ser el mismo día de la escritura salvo acuerdo distinto documentado.
Cómo tramitarlo
El comodato se instrumenta por contrato privado; no requiere escritura pública ni registro en el Registro de la Propiedad Inmueble. Se recomienda certificar firmas. No se inscribe ante ARCA (el RELI aplica solo a locaciones). El contrato debe identificar las partes, el inmueble, el plazo exacto, el estado del bien, quién paga los gastos, y la cláusula de restitución. Ante incumplimiento, el comodante intima por carta documento y puede iniciar desalojo abreviado.
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