Cochera y baulera
Lo esencial
- Pueden ser unidades funcionales independientes con escritura propia, o complementarias inseparables de la unidad principal.
- Una cochera con escritura propia puede venderse o alquilarse por separado; una complementaria no puede separarse del departamento.
- La diferencia de valor entre un departamento con y sin cochera en zona norte de CABA puede superar los USD 20.000.
Qué es
En propiedad horizontal, las cocheras y bauleras tienen dos configuraciones posibles. Como unidades funcionales independientes, tienen número de unidad y escritura propia: se pueden vender, alquilar o hipotecar por separado del departamento. Como partes complementarias de una unidad funcional, están ligadas al departamento y no pueden separarse sin modificar el reglamento de copropiedad.
El reglamento de copropiedad del edificio define en cuál de estas categorías está cada cochera o baulera. Esa distinción tiene impacto directo en el valor y en la liquidez: una cochera con escritura independiente es un activo separado que se puede monetizar individualmente; una complementaria solo agrega valor al departamento al que pertenece.
En la práctica
El impacto de la cochera en el precio de un departamento varía mucho por zona. En Palermo, Belgrano o Núñez, un departamento sin cochera compite con desventaja real frente a uno que la tiene, especialmente para compradores que usan el auto diariamente. Esa diferencia se refleja en el precio y en el tiempo de venta.
Antes de poner un departamento sin cochera a la venta, vale la pena verificar si en el edificio hay cocheras de terceros disponibles para alquiler permanente. En algunos casos, negociar un contrato de alquiler de cochera con el departamento puede facilitar la venta sin afectar el precio.
Cuándo importa
Al comprar un departamento con cochera: verificar si la cochera es unidad independiente o complementaria, porque define si podés venderla por separado en el futuro. Al fijar el precio de venta: la cochera suma valor, pero cuánto depende de la zona y la demanda específica del barrio. Al alquilar: si la cochera es unidad independiente, podés alquilarla por separado con un contrato propio.
Cómo tramitarlo
Para verificar si la cochera es unidad funcional independiente o complementaria, consultar el reglamento de copropiedad y el plano del edificio inscripto en el Registro de la Propiedad. Las cocheras independientes tienen su propio número de partida en el Registro. La separación o fusión de unidades requiere modificación del reglamento de copropiedad con aprobación de asamblea.
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