Seña inmobiliaria
Lo esencial
- Es la suma entregada al firmar el boleto que confirma el compromiso de compra.
- Si el comprador se arrepiente, pierde la seña; si se arrepiente el vendedor, debe devolver el doble.
- Su monto es negociable: en el mercado argentino suele estar entre el 10% y el 30% del precio.
Qué es
La seña es la suma de dinero que el comprador entrega al firmar el boleto de compraventa como garantía del cumplimiento. En el régimen del Código Civil y Comercial, la seña tiene carácter confirmatorio por defecto: salvo que las partes pacten expresamente que es penitencial, no habilita el arrepentimiento; obliga a cumplir.
Si las partes acuerdan seña penitencial, ambas conservan la opción de arrepentirse pagando el costo: el comprador pierde lo entregado, el vendedor devuelve el doble. En el mercado inmobiliario argentino, la mayoría de los boletos usan seña penitencial, pero conviene verificarlo en cada documento antes de firmar.
En la práctica
El monto de la seña importa porque define el costo del arrepentimiento. Una seña del 10% sobre USD 200.000 son USD 20.000. Si el comprador se arrepiente, los pierde. Si el vendedor se arrepiente, devuelve USD 40.000. Ese asimetría tiene que estar clara antes de firmar, no después.
Lo que veo seguido es que los compradores entregan señas bajas para no arriesgar demasiado, y eso le da al vendedor una salida económica más tentadora si aparece una oferta mejor. Si estás muy interesado en una propiedad, una seña más alta señala compromiso real y desincentiva al vendedor a seguir mostrando.
Cuándo importa
Al firmar el boleto: define el costo del arrepentimiento para ambas partes. Cuando surgen problemas después del boleto: saber si la seña es confirmatoria o penitencial define si podés salir sin consecuencias adicionales. Al negociar: el porcentaje de seña puede ser un elemento de negociación; a veces el vendedor acepta bajar el precio a cambio de una seña más alta.
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