Bien de familia / Afectación a vivienda
Lo esencial
- Es la figura legal que protege la vivienda familiar de la ejecución por deudas del propietario, con excepciones.
- Desde el Código Civil y Comercial de 2015, se llama 'afectación a vivienda' y tiene requisitos específicos.
- El inmueble afectado no puede ser ejecutado por deudas posteriores a la inscripción, pero sí por deudas anteriores o por crédito hipotecario.
Qué es
La afectación a vivienda (antes llamada bien de familia) es la inscripción registral que protege un inmueble de la ejecución por deudas del propietario. Una vez inscripta, los acreedores posteriores a la afectación no pueden ejecutar ese bien para cobrar sus créditos. La protección alcanza al propietario y a su grupo familiar que habita el inmueble.
Hay excepciones importantes: la afectación no protege contra deudas anteriores a la inscripción, contra la hipoteca constituida sobre el mismo bien, ni contra deudas alimentarias o de construcción del inmueble. Al vender el inmueble afectado, la afectación debe desafectarse en la misma escritura o se puede trasladar a otro inmueble.
En la práctica
La afectación a vivienda es una herramienta de planificación patrimonial que muy pocos propietarios usan activamente. Cuando alguien tiene deudas y le preocupa perder su casa, la primera pregunta es si el inmueble está afectado. Si lo está, hay protección; si no, hay que evaluar si la afectación todavía tiene sentido dado el estado de las deudas.
Lo que hay que entender es que la afectación solo protege contra deudas futuras: si ya tenés acreedores con créditos anteriores a la inscripción, la afectación no los bloquea. La protección es prospectiva, no retroactiva.
Cuándo importa
Al planificar el patrimonio familiar: la afectación protege la vivienda habitual de riesgos futuros. Al vender un inmueble afectado: la afectación debe desafectarse en la escritura o trasladarse al nuevo bien. Al comprar un inmueble con afectación a vivienda del vendedor: el vendedor debe levantarla en el acto de la escritura.
Cómo tramitarlo
La afectación a vivienda se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble mediante escritura pública o solicitud ante el Registro. En Ciudad de Buenos Aires, el trámite puede hacerse en el mismo Registro (Av. Belgrano 1130). La desafectación requiere escritura pública. El traslado de la afectación a un nuevo bien también requiere escritura.
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