¿Qué es la tasa de capitalización y cómo se usa en inversiones inmobiliarias?
Respuesta directa
La tasa de capitalización (cap rate) es el rendimiento anual neto de un inmueble expresado como porcentaje del precio de compra. Se calcula dividiendo el ingreso neto operativo anual por el valor del inmueble. Es la métrica más usada para comparar inversiones inmobiliarias de renta, equivalente al rendimiento antes del apalancamiento.
Por qué es así
La fórmula básica es: cap rate = (ingresos netos anuales / precio de compra) × 100. Los ingresos netos son los ingresos de alquiler menos los gastos operativos (expensas, impuestos, mantenimiento, seguros). No incluye financiamiento: es la tasa de retorno si compraste al contado.
En el mercado de CABA y GBA Norte, los cap rates para departamentos residenciales suelen estar entre el 3% y el 5% en dólares, dependiendo del tipo, zona y estado del inmueble. Los inmuebles comerciales pueden tener cap rates más altos porque también tienen más riesgo de vacancia. Un cap rate alto puede indicar mayor retorno pero también mayor riesgo.
Según tu situación
Si comparás varias propiedades para invertir: el cap rate te da un número comparable entre distintas opciones de distintos precios y alquileres. Si el cap rate de un inmueble es muy alto: investigar por qué (puede indicar mayor riesgo de vacancia, zona con menor demanda, o estado que requiere inversión). Si comprás para plusvalía y no solo para renta: el cap rate es solo una parte del análisis; hay que combinar con la tesis de apreciación.
En la práctica
El cap rate es el número con el que arranca cualquier análisis de inversión de renta seria. No es el único número, pero es el primero. Sin cap rate, no sabés si estás comprando bien o mal en términos de rendimiento.
Lo que hay que entender es que el cap rate se calcula sobre renta neta real, no sobre renta bruta. Y renta neta real incluye todos los gastos: expensas, ABL, vacancia promedio, mantenimiento. Si no incluís esos factores, el cap rate calculado va a ser más alto de lo real.
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