¿Cómo calculo si un departamento es una buena inversión para alquilar?
Respuesta directa
El análisis básico es: precio de alquiler mensual × 12 / precio de compra = rentabilidad bruta anual. La rentabilidad neta deduce los gastos: expensas, ABL, impuestos, vacancia estimada, mantenimiento. En CABA, una rentabilidad bruta del 4% al 6% en dólares es un rango habitual actualmente; la neta es entre 2,5% y 4%.
Por qué es así
El análisis completo de una inversión de renta incluye: ingresos esperados (alquiler mensual × meses efectivos, descontando vacancia), gastos operativos (expensas del propietario, ABL, mantenimiento anual estimado, honorario de administración si lo delegás), y el precio de compra total incluyendo gastos de escrituración.
La diferencia entre rentabilidad bruta y neta puede ser significativa: un departamento con alquiler alto pero expensas muy elevadas puede tener una rentabilidad neta similar a uno con alquiler moderado pero pocos gastos. La vacancia es el factor más variable y menos predecible: un mes sin alquiler por año es el 8% de los ingresos anuales.
Según tu situación
Si el análisis da una rentabilidad neta por debajo del 3% en dólares: evaluar si la plusvalía esperada justifica la diferencia con alternativas de menor riesgo. Si el departamento requiere inversión inicial (refacción): sumarla al precio de compra en el análisis. Si calculás alquilar temporariamente (Airbnb): la rentabilidad puede ser mayor pero también los gastos, la gestión y el riesgo de vacancia.
En la práctica
Datos no promesas: la rentabilidad de un alquiler se calcula antes de comprar, con números reales del mercado en ese momento, no con proyecciones optimistas. El alquiler potencial lo ves en los avisos de la zona; los gastos te los dice el administrador del edificio; la vacancia es un promedio histórico.
Lo que muchos inversores omiten es la amortización del inmueble: si comprás un departamento usado, en 20 años va a necesitar una inversión significativa de mantenimiento. Ese costo futuro tiene que estar en el análisis.
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