Para que el dato sea representativo, dejo afuera los precios extremos del barrio.
Una aclaración
Estos números retratan el mercado del barrio. No retratan tu propiedad.
Hablo del valor típico del barrio (la mediana, en términos técnicos) y no del promedio, que se deja arrastrar por los extremos y no refleja el valor real del barrio.
El plato fuerte
Departamentos en San Telmo
El grueso del mercado del barrio. Mirá según ambientes para ubicar tu propiedad.
USD/m²
¿Cuánto sale según ambientes?
Precio típico de cada tipo, en USD. Debajo, cuántos hay en venta.
El factor edad
¿Y según la antigüedad?
Valor típico del m² homogeneizado según los años del edificio. A mayor antigüedad, menor valor.
Cada valor es la mediana del m² homogeneizado del tramo: equipara balcones, patios y semicubiertos a m² cubierto para comparar parejo.
El corredor
San Telmo vs barrios vecinos
Cuánto más caro o más barato está cada vecino respecto de San Telmo (la base, en el centro).
Mediana $/m² de departamentos. Mismo dato que el valor de referencia del informe.
Si en vez de vender, alquilás
¿Cuánto rinde un alquiler en San Telmo?
La rentabilidad bruta mide cuánto rinde el alquiler en un año sobre el precio de compra, antes de gastos.
Bruta: antes de impuestos, gastos y meses sin alquilar.
Pero San Telmo no es solo departamentos.
Carácter del barrio
Los PH
Un mercado con su propio precio y tipología.
USD/m²
154 PH en venta hoy.
Un mercado aparte
Las casas, otro mundo
Pocas operaciones, muy heterogéneo: cada casa vale según su lote, su estado y su antigüedad.
USD
40 casas en oferta.
Precio según tamaño de la casa
Eso es cuánto vale. Ahora, cómo se está moviendo.
El pulso del mercado
El termómetro del barrio
Más allá del valor: qué tan firme o flexible está el mercado hoy.
1 de 6
de las propiedades ajustó su precio desde su publicación, casi siempre a la baja
~6%
alrededor de la rebaja típica sobre el precio original
1.484
ofertas de venta hoy en el barrio
Qué hay en venta
La oferta del barrio, hoy
Por esto el valor de referencia del barrio es el del departamento: es la enorme mayoría.
El Pulso es la foto. Esto es la película.
¿Cómo evolucionó el mercado en los últimos años?
Histórico completo · evolución y variaciones de precios · comparación entre barrios · tipología y estado (Usado / Pozo / A estrenar)
Preguntas frecuentes
Sobre el Pulso de San Telmo
¿Usás promedio?
No. Uso la mediana, el valor típico. El promedio se deja arrastrar por las propiedades extremas (una mansión o una ruina entre medio) y no refleja la realidad del mercado. La mediana es el valor del medio.
¿Qué es el m² cubierto equivalente, y por qué tu $/m² puede diferir de un portal?
Para comparar parejo, convierto los balcones, terrazas y patios a su equivalente en m² cubierto (un m² de patio no vale lo mismo que uno cubierto). Así dos propiedades parecidas dan un $/m² parecido, sin que el balcón distorsione. Es más justo que el m² a secas de algunos portales; por eso mi número puede no coincidir exactamente con otra fuente.
¿Es el precio que se pide o el que se vende?
Lo que se pide (oferta). El precio de cierre es otra cosa y casi siempre está por debajo. Por eso, si tenés una propiedad, el valor de venta real merece un análisis aparte.
¿Cómo puede estar estable el valor típico si una de cada cuatro propiedades está rebajada?
Porque no se contradice: miden cosas distintas. El valor típico es la mediana, el valor del medio del barrio. Las que están rebajadas son, en su mayoría, las que habían salido pidiendo de más: están en la parte alta. Cuando una propiedad sobrevaluada baja, se acerca al valor del medio, no lo empuja para abajo. El centro del barrio sostiene su precio, por eso la mediana se mantiene.
¿Esto me dice cuánto vale mi propiedad?
No. El Pulso es el mercado del barrio, no tu propiedad. La tuya es un caso único: puede valer más o menos que el típico según orientación, piso, estado, vista y media docena de cosas que ningún número general capta. Para una mirada personalizada de lo tuyo está el Informe de Valor.
Ya sabés cómo está el mercado de tu barrio. Ahora solicitá el informe de tu propiedad sin costo.
Cuánto vale mi propiedad · Informe de Valor sin costo →Recibí el Pulso del Barrio cada mes
Datos, la lectura de Vic, sin humo y más…
Uso la mediana, no el promedio y dejo afuera los precios extremos del barrio. Trabajo sobre el stock en venta, excluyendo los desarrollos en pozo porque responden a otra lógica de precio. Cuando hay poco stock, omito el dato antes que forzar un número sin respaldo.