Promesa de venta
Lo esencial
- Es el contrato por el que una parte se obliga a vender un inmueble a la otra en condiciones determinadas.
- Puede ser unilateral (solo el vendedor se obliga) o bilateral (ambas partes se obligan a comprar y vender).
- La promesa bilateral equivale prácticamente a un boleto de compraventa en sus efectos legales.
Qué es
La promesa de venta es el contrato preparatorio por el cual el promitente vendedor se compromete a celebrar en el futuro el contrato de compraventa definitivo con el promitente comprador. Puede ser unilateral (solo obliga al vendedor) o bilateral (obliga a ambas partes). El Código Civil y Comercial la regula como contrato preliminar con plazos y requisitos específicos.
En el mercado inmobiliario argentino, la promesa bilateral de compraventa y el boleto de compraventa son figuras que se superponen en muchos casos. La distinción práctica está en los detalles de la instrumentación y los derechos específicos que genera cada una. En operaciones internacionales o con inmuebles rurales, la promesa de venta tiene una historia propia diferenciada del boleto urbano.
En la práctica
La distinción entre promesa de venta y boleto de compraventa importa menos en la práctica que la calidad del instrumento que se firma. Lo que define los derechos de las partes no es el nombre que le pongan al documento sino lo que dice adentro: precio, condiciones, plazos y consecuencias del incumplimiento.
Si el instrumento está bien redactado, sea promesa o boleto, las partes saben qué firmaron. Si está mal redactado, el nombre no salva nada.
Cuándo importa
En operaciones donde el vendedor no puede comprometerse todavía con todas las condiciones del boleto: la promesa unilateral da tiempo para resolver condiciones previas. En inmuebles rurales: la promesa de venta es una figura con tradición propia y sus propias formalidades. En operaciones internacionales: puede usarse la promesa cuando una de las partes no puede firmar el boleto definitivo en ese momento.
Cómo tramitarlo
La promesa de venta puede instrumentarse en documento privado o en escritura pública. Para que la promesa bilateral sea ejecutable judicialmente (demanda de escrituración), debe reunir los requisitos del boleto de compraventa según el CCC. El plazo máximo de vigencia de un contrato preliminar es de un año.
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