Plusvalía urbana (CABA)
Lo esencial
- Es un derecho que cobra el GCBA cuando construís aprovechando metros adicionales habilitados por el Código Urbanístico vigente desde 2018.
- No se paga por tener el terreno con mayor potencial: se activa al solicitar el permiso de obra.
- El costo varía según la zona y puede ser significativo en desarrollos que aprovechan fuerte la nueva edificabilidad.
Qué es
La plusvalía urbana es un derecho que cobra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires cuando un propietario o desarrollador solicita construir aprovechando la edificabilidad adicional que otorgó el Código Urbanístico (Ley 6099, vigente desde 2018/2019) respecto al anterior Código de Planeamiento Urbano (CPU). Está regulada por la Ley 6062 de CABA e integrada al Código Fiscal.
La lógica es que el nuevo código amplió la capacidad constructiva de muchas parcelas sin que sus dueños hicieran nada: el Estado generó ese valor y captura parte de él al momento en que se lo aprovecha. No se paga por tener el terreno con mayor potencial constructivo; se paga al tramitar el permiso de obra que utiliza esos metros adicionales.
En la práctica
En la práctica, la plusvalía urbana es un costo que muchos compradores de terrenos en CABA no tienen en cuenta al calcular la viabilidad de un desarrollo. El terreno puede tener excelente potencial constructivo según el nuevo código, pero al ir a pedir el permiso de obra aparece este derecho que puede representar una suma importante dependiendo de la zona y los metros aprovechados.
Las alícuotas van del 10% en zonas de menor densificación al 35% en zonas de mayor impacto. Para un desarrollo que aprovecha fuertemente la nueva edificabilidad, ese costo puede cambiar el análisis financiero del proyecto. Es un ítem que tiene que estar en el presupuesto desde el día uno, no como sorpresa al tramitar el permiso.
Cuándo importa
Al comprar un terreno en CABA para desarrollar: calcular si el proyecto aprovecha metros adicionales del nuevo CU respecto al CPU anterior y estimar el costo de plusvalía urbana antes de cerrar el precio. Al evaluar la viabilidad de una obra nueva en CABA: incluir este derecho en el análisis de costos junto con los Derechos de Delineación y Construcción. Al tasar un terreno con potencial constructivo: la plusvalía urbana reduce el margen disponible para el desarrollador y por ende afecta el valor de incidencia del suelo.
Cómo tramitarlo
Se liquida y paga al momento de solicitar el permiso de obra ante el GCBA, junto con los Derechos de Delineación y Construcción. El cálculo es: 80% de los metros adicionales habilitados por el CU respecto al CPU, multiplicado por el valor de incidencia del suelo de la zona, por la alícuota correspondiente (10%, 18%, 27% o 35% según zona). El GCBA tiene calculadoras oficiales en el portal de tramitación de obras.
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