Donación inmobiliaria
Lo esencial
- La donación de un inmueble requiere escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad para ser válida.
- El inmueble donado puede ser objeto de acción de colación o reducción si afecta la legítima de otros herederos.
- Las donaciones recientes pueden complicar la venta posterior si están dentro del plazo de prescripción de la acción de reducción.
Qué es
La donación inmobiliaria es el acto por el cual una persona transfiere gratuitamente la propiedad de un inmueble a otra. Para ser válida, requiere escritura pública otorgada ante escribano e inscripción en el Registro de la Propiedad. La forma solemne es un requisito de validez, no solo de prueba: una donación instrumentada en documento privado no transfiere el dominio.
El riesgo jurídico principal de las donaciones inmobiliarias es la colación y la reducción: si el donante tiene herederos forzosos (hijos, cónyuge, padres), esos herederos pueden impugnar la donación si afecta su legítima. El plazo de prescripción de esa acción es de diez años desde la muerte del donante. Mientras ese plazo no haya vencido, el inmueble tiene una carga potencial que el mercado registra como riesgo.
En la práctica
Las donaciones inmobiliarias son un instrumento válido de planificación patrimonial, pero tienen una consecuencia que mucha gente no anticipa: pueden complicar la venta posterior del inmueble. Si el bien se donó hace menos de diez años y el donante todavía vive o falleció recientemente, el comprador asume el riesgo de que un heredero pueda impugnar la donación.
Por eso muchos escribanos son reticentes a escriturar inmuebles donados sin que el plazo de prescripción haya vencido, y muchos compradores exigen un descuento por ese riesgo. Es un factor de valor que hay que conocer antes de donar.
Cuándo importa
Al recibir un inmueble en donación y querer venderlo: verificar si están dentro del plazo de prescripción de la acción de reducción. Al planificar una donación como anticipación de herencia: analizar el impacto sobre la legítima de los demás herederos. Al comprar un inmueble con historial de donación reciente: el riesgo de impugnación es un dato a negociar en el precio.
Cómo tramitarlo
La donación se instrumenta en escritura pública ante escribano. En Ciudad de Buenos Aires y Provincia de Buenos Aires se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. Las implicancias fiscales dependen de la relación entre donante y donatario y de la jurisdicción: puede haber impuesto a la transmisión gratuita de bienes.
Términos relacionados
Artículos relacionados
Factor Humano
¿Herencia, divorcio o propiedad compartida?
Estas operaciones tienen una capa legal y emocional que cambia todo. Si tu situación tiene complejidades familiares o patrimoniales, empezá con una consulta sin compromiso.
Hablemos de tu caso