Indivisión hereditaria
Lo esencial
- Es el estado en que queda un bien cuando varios herederos son cotitulares y todavía no se dividió entre ellos.
- Mientras dure la indivisión, ningún heredero puede vender su parte sin el acuerdo de los demás.
- La indivisión puede durar años si los herederos no se ponen de acuerdo, bloqueando cualquier operación.
Qué es
La indivisión hereditaria es el estado jurídico que existe desde la muerte del causante hasta que los bienes se parten entre los herederos. Durante ese período, todos los herederos son cotitulares del patrimonio hereditario en forma indivisa: ninguno tiene una parte concreta del inmueble sino una alícuota del todo. Para disponer del bien (venderlo, hipotecarlo, alquilarlo), se requiere el acuerdo de todos los condóminos.
El Código Civil y Comercial fija plazos máximos de indivisión y permite al causante establecer en el testamento indivisiones temporarias. Pero en la práctica, la indivisión puede extenderse años cuando los herederos no se ponen de acuerdo en el precio, en el momento, o en quién se queda con el bien. Ese bloqueo tiene costos económicos concretos: el inmueble sigue acumulando impuestos y expensas mientras no se opera.
En la práctica
La indivisión hereditaria es una de las situaciones más difíciles que encuentro en el mercado, porque el obstáculo no es legal sino humano. He visto inmuebles bloqueados durante cinco años porque tres hermanos no se ponían de acuerdo. En ese tiempo, la propiedad tuvo costos de mantenimiento, impuestos y pérdida de oportunidad que nadie calculó al principio.
Lo que les digo a los herederos que consultan: la solución más cara suele ser no hacer nada. Vender con un acuerdo razonable hoy cuesta menos que seguir discutiendo dos años más con la propiedad parada.
Cuándo importa
Al heredar un inmueble con varios herederos: la indivisión empieza desde la muerte del causante y dura hasta la partición. Al querer vender un inmueble heredado: todos los herederos deben prestar su conformidad. Al comprar un inmueble que viene de una sucesión sin liquidar: verificar que todos los herederos estén disponibles y de acuerdo antes de firmar el boleto.
Cómo tramitarlo
La partición de la herencia puede ser extrajudicial (por acuerdo entre herederos ante escribano) o judicial (ante el juez de la sucesión). La partición extrajudicial es más rápida y económica cuando hay acuerdo. Una vez partida la herencia, cada heredero recibe su parte en escritura. En Ciudad de Buenos Aires y Provincia de Buenos Aires, el proceso notarial de partición lleva entre 2 y 6 meses en condiciones normales.
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