Cap Rate (tasa de capitalización)
Lo esencial
- Mide la rentabilidad neta anual de un inmueble como porcentaje de su valor de mercado.
- Un cap rate del 4% significa que recuperás la inversión en 25 años solo con la renta.
- Permite comparar eficiencia entre propiedades distintas con una sola cifra.
Qué es
El cap rate es el cociente entre el ingreso neto operativo anual de un inmueble y su valor de mercado, expresado en porcentaje. Ingreso neto = alquiler anual menos gastos operativos (ABL, expensas del propietario, seguros, mantenimiento, vacancia estimada). Si el cap rate es del 4%, el inmueble genera el 4% de su valor cada año en renta neta.
No incluye la apreciación del capital ni el costo de financiamiento si se compró con crédito. Es una métrica de la eficiencia de la renta pura, no del retorno total de la inversión. Para una análisis completo hay que complementarlo con la tasa interna de retorno que incorpora el valor de venta final.
En la práctica
En CABA, el cap rate de departamentos residenciales estuvo históricamente entre el 2% y el 4% anual en dólares. Es una rentabilidad baja comparada con otros activos, y eso es exactamente lo que los dueños de inmuebles no quieren escuchar. La compensación es la preservación de valor en dólares y la baja correlación con el sistema financiero argentino.
Cuando alguien me dice que compra un departamento para renta esperando el 8% anual, los números no cierran en el mercado porteño actual. Ese retorno puede darse en propiedades comerciales, locales en zonas de alta rotación, o en segmentos muy específicos. En residencial estándar de CABA, no.
Cuándo importa
Al evaluar la compra de una propiedad para alquiler: el cap rate es la primera métrica que hay que calcular. Al comparar entre dos propiedades con precios y alquileres distintos: el cap rate permite la comparación en una sola cifra. Al decidir entre vender y alquilar: si el cap rate es muy bajo, vender puede ser más eficiente.
Términos relacionados
Artículos relacionados
Finanzas
Analizá tu propiedad como un activo
Rentabilidad, costo de oportunidad, comparativas. Si tomás decisiones sobre propiedades con criterio financiero, el Informe de Valor te da los números reales para comparar.
Ver análisis financiero