Reporte de mercado · CABA · septiembre de 2026
Mercado inmobiliario de CABA, septiembre de 2026: ¿es buen momento para vender?
Por Víctor Miascovsky · 7 min · Publicado el 20 de octubre de 2026
En 30 segundos
- Hay actividad y los precios están quietos: no esperes una gran suba. Lo que se pide no subió, y uno de cada cinco propietarios bajó lo que pedía.
- En el último semestre (de marzo a septiembre), los barrios de la Ciudad subieron menos de 1 %: 6 de cada 10 subieron un poco y 4 de cada 10 bajaron.
- El valor de un departamento cambia según los años del edificio: de unos USD 1.900 el m² en los de más de 40 años a unos USD 2.800 en los de 1 a 5 años, casi USD 1.000 de diferencia (50 % más).
- Son valores típicos del mercado: tu propiedad puede ser distinta.
¿Y mi barrio?
Mirá el Pulso de tu barrio
Cuánto valen los departamentos, hacia dónde van los precios y la lectura que escribo yo cada mes, barrio por barrio de CABA.
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Datos clave
Medición propia de InmoValue, septiembre de 2026. Valores típicos del mercado: cada propiedad puede ser distinta.
- 68.500
- escrituras en la Ciudad en los últimos 12 meses (Colegio de Escribanos), un 2 % más que en los 12 anteriores
- 1 de cada 6
- escrituras con crédito hipotecario hoy; hace un año era 1 de cada 5
- 7 de cada 10
- propiedades publicadas en la Ciudad son departamentos
- 12 barrios
- juntan el 70 % de los departamentos publicados
- menos de 1 %
- subieron los precios de los barrios en el último semestre (marzo a septiembre)
- 43 barrios
- con datos suficientes para medir
- USD 2.200
- valor típico aproximado del m² de un departamento; PH y casa, entre USD 1.400 y USD 1.600
- +50 %
- vale más el m² de un edificio de 1 a 5 años que el de uno de más de 40 años
- 3,5 % a 5 %
- rentabilidad bruta anual en los barrios más caros; más de 6 % en los más baratos
- 19 de cada 100
- propiedades publicadas bajaron el precio desde que se publicaron (entre 14 y 27 según el barrio)
Lo que dice el reporte
Una pregunta para quien piensa vender
¿Estás pensando en vender y no sabés si es buen momento? Hay quienes esperan una gran suba para decidirse. Este mes medí la Ciudad de Buenos Aires entera y te adelanto qué encontré. Hay actividad y los precios están quietos. Además hay algo que casi nunca se explica: cuánto cambia el valor de un departamento según los años del edificio. Soy Vic, consultor inmobiliario, y todos los meses mido esto para contártelo sin vueltas.
Cuánta actividad hay
Empecemos por la actividad. Seguro escuchaste que el mercado está parado. La actividad se mide con las escrituras que registra el Colegio de Escribanos: son operaciones cerradas. En los últimos doce meses se firmaron en la Ciudad unas sesenta y ocho mil quinientas escrituras, un dos por ciento más que en los doce anteriores: la actividad se sostiene. Mes a mes es irregular: diciembre fue el más alto y enero el más bajo. Por eso conviene mirar el año entero.
Con qué se paga
Una parte de esas escrituras se firma con crédito hipotecario. Se firmaron un poco más de escrituras, pero con menos crédito. Hace un año una de cada cinco se hacía con crédito hipotecario, y hoy una de cada seis. Lo que creció fue la compra sin crédito hipotecario.
Qué se ofrece
Antes de hablar de precios, mirá qué se ofrece. Según nuestra medición, de todo lo que hay publicado en la Ciudad, siete de cada diez son departamentos. Después vienen los PH y las casas, con muy poco, y el resto son terrenos, locales, oficinas, cocheras y depósitos. Y entre los departamentos, los de dos y tres ambientes son más de la mitad.
Dónde se ofrece
¿Y dónde se ofrecen? doce barrios juntan el setenta por ciento de los departamentos publicados. A la cabeza están Palermo, Recoleta, Belgrano y Caballito, y entre los doce también está Núñez. Los otros treinta y cinco barrios suman el resto.
Cuánto vale el metro cuadrado en cada barrio
¿Y cuánto vale el metro cuadrado en cada barrio? Este es el mapa de la Ciudad: cuanto más oscuro el verde, más caro. Puerto Madero está solo, arriba de todo. Después vienen Núñez, Palermo, Belgrano y Colegiales. Más de la mitad de los barrios está entre dos mil y tres mil dólares el metro cuadrado. Y los más baratos, como La Boca, Constitución y Villa Lugano, quedan por debajo de mil quinientos.
El detalle de tu barrio
Si querés ver más detalle de tu barrio, lo podés ver dentro de mi página web, en Informes, en el Pulso: una página por barrio, con mi lectura de cada uno.
Qué pasó con los precios
Pasemos a los precios. Con nuestra medición propia, te hablo de lo que se pide por un departamento, no de lo que se cierra. Y son valores típicos del mercado: hay casos puntuales que se salen. La referencia es el último semestre, de marzo a septiembre. En ese tiempo, en general, los barrios de la Ciudad subieron menos de uno por ciento. Seis de cada diez barrios subieron un poco, y cuatro de cada diez bajaron. Está quieto. Si esperabas una gran suba, no apareció.
Dónde se movieron
Detrás de ese número hay barrios que se movieron en el último semestre. Barracas subió más de ocho por ciento, y Parque Avellaneda y San Telmo, cerca de cinco. En el otro extremo, Agronomía bajó cinco, y Monserrat y Parque Chas, entre dos y tres por ciento. Dentro de algunos barrios hay zonas más chicas que se mueven distinto del resto, pero esa historia va en otro video.
Todos los barrios
Estos son los cuarenta y tres barrios con datos suficientes, de los que más subieron a los que más bajaron en el último semestre. En el medio, que son casi todos, el movimiento es mínimo. Buscá el barrio donde está tu propiedad, y si querés leerlos con calma, pausá la imagen.
Cuánto vale el metro cuadrado según el tipo
Ahora, cuánto vale el metro cuadrado según el tipo de propiedad. Hasta ahora hablé de departamentos. El valor típico del metro cuadrado de un departamento ronda los dos mil doscientos dólares. El de un PH y el de una casa son más bajos: entre mil cuatrocientos y mil seiscientos. En el último semestre, el departamento subió menos de uno por ciento y el PH y la casa quedaron prácticamente iguales.
Cuánto pesa la antigüedad
Y ahora, algo que casi nunca se explica: la antigüedad. Seguro escuchaste cuánto vale el metro cuadrado de un barrio. Ese número mezcla edificios nuevos con edificios viejos, y la diferencia es grande. Mirá cómo sube: de unos mil novecientos dólares el metro cuadrado en edificios de más de cuarenta años, a unos dos mil ochocientos en los de uno a cinco años. Casi mil dólares de diferencia: un cincuenta por ciento más.
Dónde la diferencia es grande
Y cuánto cambia depende del barrio. Donde la diferencia entre lo más nuevo y lo más viejo es más chica, como Villa del Parque o Villa Urquiza, el metro cuadrado nuevo vale alrededor de treinta por ciento más. Donde es más grande, como Monserrat o Caballito, entre cincuenta y setenta. Por eso el valor de un barrio solo no alcanza: importa cuántos años tiene tu edificio.
Alquilar en vez de vender
Y si en vez de vender pensás en alquilar: ¿cuánto rinde? Volvamos al mapa de precios. Ahora mirá cómo se da vuelta cuando lo coloreamos por rentabilidad bruta, que es el alquiler de un año sobre el precio de la propiedad. Los barrios más caros, los más oscuros antes, ahora son los más claros: rinden entre tres y medio y cinco por ciento. Los más baratos, al sur, rinden más de seis. Cuanto más caro el barrio, menos rinde. Suele pasar que el precio de compra paga la ubicación y lo que se espera que valga, y el alquiler depende de lo que puede pagar un inquilino. Son valores típicos: tu propiedad puede ser distinta.
Cuánto pedir
Y ahora, la pregunta práctica: ¿cuánto pedir? De cada cien propiedades publicadas, diecinueve bajaron el precio desde que se publicaron, entre catorce y veintisiete según el barrio. Ojo con lo que no digo: bajar el precio no es lo mismo que vender. Lo que sí muestra es cuántos propietarios ajustaron lo que pedían.
Cierre
Si tenés que quedarte con una idea: no esperes una gran suba. Lo que se pide no subió, y uno de cada cinco propietarios bajó lo que pedía. Todo esto son valores típicos del mercado: tu propiedad puede ser distinta. Para saber cuánto vale tu propiedad, pedí tu Informe de Valor, sin costo.
Todo esto, sin costo
Y todo esto lo tenés sin costo: el Pulso, con el detalle de tu barrio; el Dashboard, con el análisis de tu barrio al máximo nivel analítico; y el histórico, con la evolución del precio de los últimos diez años. Y si querés recibir todo esto junto, todos los meses, en tu email, suscribite a La Justa.
Dónde encontrarme
Todo esto que te mostré lo encontrás en mi página web, y también podés seguirme en las redes. Gracias por estar hasta acá. Nos vemos en el próximo reporte. Y como siempre, te tiro la justa.