¿Cuál es la diferencia entre reserva y seña en una compra inmobiliaria?
Respuesta directa
La reserva es una manifestación de intención de compra con una suma pequeña (generalmente entre USD 1.000 y USD 3.000) que da un plazo acotado para negociar las condiciones. La seña es el pago que se hace al firmar el boleto de compraventa y obliga a ambas partes: si el comprador desiste, pierde la seña; si el vendedor desiste, devuelve el doble. La seña típica es el 10% del precio.
Por qué es así
La reserva es un paso previo informal al contrato: acredita que hay un comprador serio y le da al vendedor unos días para evaluar la oferta. Si no hay acuerdo, la reserva generalmente se devuelve. No es vinculante como la seña.
El boleto de compraventa con seña es el contrato privado que obliga a ambas partes. La seña de arrepentimiento (artículo 1059 CCC) permite a cualquier parte rescindir: el comprador pierde la seña y el vendedor devuelve el doble. Esta es la forma más común. La seña confirmatoria (menos frecuente) obliga a cumplir el contrato y la parte que rescinde puede ser demandada por daños además de perder o devolver el doble. El escribano o el abogado deben aclarar qué tipo de seña se está pactando en el boleto.
Según tu situación
Si sos comprador y estás por dar una reserva: verificá que quede claro qué pasa si la oferta no es aceptada. Si sos comprador o vendedor firmando el boleto: preguntá explícitamente si la seña es de arrepentimiento o confirmatoria. La diferencia define las consecuencias de no cumplir. Si el vendedor pide una seña mayor al 10%: es posible pero menos estándar; evaluá cuánto capital estás arriesgando.
En la práctica
Una confusión frecuente es usar reserva y seña como sinónimos. Son momentos y compromisos distintos. La reserva dice que estás interesado; la seña dice que compraste. Las consecuencias de no cumplir son muy distintas.
Lo que siempre recomiendo antes de firmar el boleto con seña: leerlo completo, entender la cláusula de seña, y asegurarte de que las condiciones suspensivas (si la compra está sujeta a obtener crédito, por ejemplo) están explícitas en el texto. Un boleto mal redactado o incompleto puede costarte la seña si algo falla.
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