¿Cómo funciona el proceso de venta de una propiedad de punta a punta?
Respuesta directa
El proceso de venta tiene cuatro etapas principales: preparación y tasación, publicación y visitas, negociación y firma del boleto, y cierre con escritura. Desde que se decide vender hasta la firma de la escritura, el plazo típico en CABA es de 3 a 6 meses, aunque puede extenderse según la complejidad del título y la disponibilidad del comprador.
Por qué es así
La primera etapa es la preparación: tasación del inmueble, verificación del estado del título (que el escribano pueda estudiar el historial), y obtención de la documentación básica (ABL al día, reglamento de copropiedad, planos aprobados si los hay). La segunda es la publicación y comercialización: fotos profesionales, descripción, publicación en plataformas y visitas.
Cuando aparece un comprador interesado, se negocia el precio y condiciones. Si hay acuerdo, se firma la reserva (un acuerdo de intención con una suma pequeña) y luego el boleto de compraventa (el contrato privado que obliga a ambas partes, con una seña que suele ser el 10% del precio). El escribano hace el estudio de título durante el período entre boleto y escritura, que típicamente es de 30 a 60 días. Finalmente se firma la escritura pública y se paga el saldo del precio.
Según tu situación
Si el título tiene problemas: el plazo se extiende mientras se resuelven. Si el comprador necesita crédito hipotecario: el banco tasa el inmueble y eso agrega pasos y tiempo al proceso. Si la propiedad está alquilada: hay que gestionar la liberación o acordar condiciones con el inquilino.
En la práctica
Lo que más demora el proceso en la práctica no es la negociación del precio sino los problemas que aparecen durante el estudio de título: una inhibición del vendedor, una hipoteca que había olvidado, un reglamento de copropiedad desactualizado, o una deuda de ABL que apareció en el certificado. Cada uno de esos problemas tiene solución, pero cada uno agrega días o semanas al plazo.
Por eso cuando trabajo con un vendedor, lo primero que hago es revisar el estado del título antes de publicar. Es mucho mejor descubrir los problemas antes de que haya un comprador esperando que después.
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